Daudzdzīvokļu namiem ik gadu tiek veikta tehniskā apsekošana, lai pārliecinātos, ka tajos ir droši dzīvot. Primāri jāizvērtē viss, kas skar mājas tehnisko stāvokli un ekspluatācijas drošību. Ja pārbaudēs tiek konstatētas kādas problēmas, tās nepieciešams pēc iespējas ātrāk novērst, taču ko darīt situācijās, kad nepietiek līdzekļu kompleksiem remontdarbiem?
Kādas pārbaudes obligāti jāveic?
Kristīne Uļevataja-Koščejeva, SIA "VNK serviss" Apsaimniekošanas nodaļas vadītāja, stāsta, ka uzņēmuma pārvaldībā esošajiem daudzdzīvokļu namiem Ventspils novadā vizuālā apsekošana tiek veikta divreiz gadā – pavasarī un rudenī. Papildus regulārajām apsekošanām pēc stipriem vējiem vai intensīvām lietusgāzēm tiek organizētas ārpuskārtas pārbaudes, lai pārliecinātos, ka ēkām nav radušies bojājumi. Tiek veikta arī tehniskā apsekošana, kas saskaņā ar normatīvajiem aktiem jāveic ik pēc desmit gadiem.
"Lai novērtētu, vai ēka var pilnvērtīgi funkcionēt un nodrošināt iedzīvotāju drošību, ir būtiski apsekot vairākus ēkas elementus. Vispirms jāpārbauda pamati un nesošās konstrukcijas, lai pārliecinātos, ka nav plaisu, nosēdumu vai deformāciju, kas varētu ietekmēt ēkas stabilitāti. Ārsienām un fasādei jāpievērš uzmanība, lai novērtētu to nolietojumu, plaisas un mitruma pēdas, kas varētu liecināt par siltumizolācijas vai ūdensizturības problēmām. Jumta un jumta konstrukciju pārbaude ļauj konstatēt jumta seguma, noteku un ūdens novadīšanas sistēmas stāvokli, kas ir svarīgi, lai novērstu ūdens noplūdes un iespējamus bojājumus," stāsta "VNK Serviss" pārstāve.
Uļevataja-Koščejeva uzsver – ņemot vērā namu vecumu, īpaši būtiski ir novērtēt arī ūdensvada, kanalizācijas, apkures un elektroinstalācijas stāvokli. Vecākām ēkām šīs sistēmas bieži ir pakļautas nolietojumam un var radīt palielinātus ekspluatācijas riskus. Ūdensvada un kanalizācijas sistēmas jāapseko, lai pārliecinātos par to tehnisko stāvokli, noskaidrotu, vai nav noplūžu, korozijas vai aizsērējumu. Apkures sistēmām vecākos namos bieži ir nepieciešama papildu uzmanība, lai nodrošinātu efektīvu siltumenerģijas izmantošanu un izvairītos no avārijas situācijām, kas varētu ietekmēt iedzīvotāju komfortu un drošību. Tāpat jānovērtē elektroinstalācijas sistēmas stāvoklis, jo nolietoti vai bojāti elektroinstalācijas elementi var palielināt ugunsgrēka risku.
"Katrai mājai vismaz reizi gadā notiek tehniskā apsekošana – to dara nama pārvaldnieks un tehniskais speciālists. Praksē "Rīgas namu pārvaldnieka" (RNP) namu pārvaldnieki māju apseko vismaz divas reizes gadā. Pēc šīs apsekošanas tiek sagatavots saraksts ar darbiem, kas mājai visvairāk vajadzīgi, lai tajā varētu dzīvot droši un ērti. Atsevišķi ik gadu tiek pārbaudītas arī mājas ventilācijas sistēmas. Tāpat reizi gadā sertificētam liftu speciālistam ir jāpārbauda lifti, turklāt liftu speciālists katru liftu apseko divas reizes mēnesī, un vienā no šīm divām reizēm notiek arī lifta tehniskā apkope," Rīgā piekopto praksi ieskicē "Rīgas namu pārvaldnieka" valdes loceklis Mārtiņš Paurs.
Rīgā, kā jau Baltijas lielākajai pilsētai pienākas, apbūve ir ļoti daudzveidīga, un arī problēmu loks nosedz visu pieejamo spektru. Teju visām mājām – gan tipveida paneļu, gan pirmskara –, kurās tas vēl nav izdarīts, būs vajadzīgi remonti jumtiem un inženiertīkliem, tai skaitā kanalizācijas sistēmām, ūdensapgādei, apkures sistēmai. Tāpat vecākām mājām un tipveida paneļu mājām raksturīgas problēmas ar balkoniem. Pirmskara mūra ēkām jāskatās gan uz fasādes elementiem, gan nopietnākām lietām – pagrabu un starpstāvu pārsegumiem. Teju visām mājām, kurās ir padomju laika lifti, jādomā par to nomaiņu. Arvien vairāk aktualizējas arī jautājums par elektrodrošību, jo cilvēki izmanto jaudīgas mājsaimniecības ierīces, bet elektroinstalācijas bieži ir vecas.
Savukārt Ventspils novada daudzdzīvokļu ēkās visbiežāk sastopamās un būtiskākās problēmas saistās ar jumtiem, inženierkomunikācijām un atsevišķos namos – arī ar balkoniem. Kā norāda Uļevataja-Koščejeva, jumti ir viens no kritiskākajiem elementiem, kam nepieciešama regulāra uzmanība, jo tie ir pakļauti pastāvīgai vides ietekmei – intensīvām lietusgāzēm, sniega slodzei, vējiem un temperatūras svārstībām. Novecojuši jumti bieži cieš no hidroizolācijas problēmām, kas var radīt noplūdes un bojāt ēkas augšējos stāvus, kā arī veicināt mitruma un pelējuma veidošanos. Ar laiku šie bojājumi var kļūt par nopietnu apdraudējumu ēkas struktūrai un iedzīvotāju veselībai.
Ko remontēt vispirms?
Situācijās, kad pārbaudēs konstatētas vairākas problēmas, taču kompleksu nama renovāciju dažādu apstākļu, tostarp arī ierobežota finansējuma, dēļ nav iespējams veikt, svarīgi izvērtēt prioritātes. Kā norāda Paurs, jāsāk ar tām lietām, kas svarīgas, lai māju var izmantot droši un tā tālāk nebojātos. "Ja visam līdzekļu nepietiek, vienmēr aicināsim sākt ar jumta remontu, nevis ar kāpņutelpas krāsošanu. Šādas prioritārās lietas tradicionāli ir jumti un stāvvadi. Tomēr vislabāk prioritātes var pateikt, veicot mājai pilnu tehnisko apsekošanu, – tad kļūst skaidrs, kas notiek tieši konkrētajā mājā."
Dzīvokļu īpašniekiem pašiem var būt grūti izvērtēt prioritātes – tas ir saprotams, jo ne katram ir būvinženiera zināšanas. Tāpēc parasti iedzīvotājiem noteikt prioritātes palīdz namu pārvaldnieks. Veicot darbus soli pa solim, iedzīvotāji var līdzsvarot finanšu slogu – pakāpeniski veidot uzkrājumu vai ņemt aizdevumu atsevišķiem darbiem. Tomēr, ja vien tas iespējams, vienmēr labāk izvēlēties plašāku renovāciju.
"Ja remontdarbi tiek veikti soli pa solim, viens no būtiskākajiem ieguvumiem ir iespēja rūpīgāk plānot budžetu un kontrolēt izmaksas, pielāgojot tās pieejamiem līdzekļiem un izvairoties no pēkšņiem, neplānotiem izdevumiem. Tas ļauj labāk sadalīt finanšu slogu ilgākā laika posmā, pakāpeniski risinot svarīgākos jautājumus un izvairoties no vienreizējiem lieliem tēriņiem, kas varētu būt grūti apmaksājami," saka "VNK Serviss" pārstāve.
Uļevataja-Koščejeva arī norāda, ka remontdarbu kontekstā "soli pa solim" pieeja arī ļauj koncentrēties uz konkrētām prioritātēm, uzlabojot ēku atbilstoši steidzamībai, – vispirms risinot drošības vai ēkas stabilitātes problēmas un tikai pēc tam pievēršoties komforta uzlabošanai vai estētikai. Tas nozīmē, ka ar katru paveikto soli ēkas stāvoklis uzlabojas pakāpeniski un iedzīvotāji jau pēc pirmā posma var izjust zināmus uzlabojumus savas dzīves kvalitātē, nenonākot finansiālā spriedzē. Šāda pieeja ir arī elastīga – nepieciešamības gadījumā iespējams pielāgot prioritātes vai atlikt kādu darbu, ja budžetā rodas neparedzētas izmaiņas, kā arī dot iespēju izvērtēt, kādi uzlabojumi nodrošina vislielāko ieguvumu, un tālākajos posmos investēt tajos, kas sniedz maksimālu atdevi.
Kur ņemt finansējumu?
Dzīvokļu īpašniekiem, izvēloties remontdarbus veikt prioritārā secībā, ir iespējams kombinēt dažādus finansēšanas avotus, izmantojot uzkrājuma līdzekļus un papildus piesaistot finansējumu aizdevuma veidā. Šāda pieeja ļauj segt lielāku daļu no remontdarbu izmaksām, neveicot vienreizēju lielu ieguldījumu, tādējādi padarot projektu finansiāli pieejamāku.
Piemēram, ēkas uzkrājumu fonds var nosegt sākotnējos izdevumus vai palīdzēt veikt mazākus, bet nepieciešamus uzlabojumus. Lielākos darbus iespējams finansēt, piesaistot aizdevumu no bankas vai izmantojot "Altum" kreditēšanas programmu, sadalot izmaksas ilgākā termiņā, kas ļauj veikt kompleksākus uzlabojumus. Šādā kombinētā veidā dzīvokļu īpašnieki var plānot remontdarbus tā, lai vienlaikus saglabātu finansiālo stabilitāti un panāktu ēkas atjaunošanu, uzlabojot tās kvalitāti un vērtību.
"Pilnai renovācijai pašlaik ir pieejams tiešām liels Eiropas Savienības līdzfinansējums. Fasāžu renovācijai un remontdarbiem līdzfinansējums pieejams arī no pašvaldības. Savukārt tai darbu daļai, kas jāapmaksā pašiem iedzīvotājiem, kā arī tiem darbiem, kuriem līdzfinansējuma nav, finansējumam droši var kombinēt mājas uzkrājumu un aizdevumu no komercbankas vai "Altum"," papildina Paurs.
Ieva Vērzemniece, "Altum" Energoefektivitātes programmu departamenta vadītāja, norāda, ka "Altum" Daudzdzīvokļu māju remonta programmā nav ierobežojumu attiecībā uz skaitu, cik projektu viena māja var iesniegt, arī summas ierobežojumu nav. "Protams, "Altum" pie katra nākamā aizdevuma izsniegšanas vērtēs mājas maksātspējas situāciju. Šajā gadījumā mājai par katru aizdevumu būs nepieciešams pieņemt arī attiecīgu lēmumu," saka Vērzemniece. Detalizētu informāciju par programmu un iesniedzamo aizdevuma dokumentāciju var atrast šeit.
Pieredze: pakāpeniska renovācija
"VNK Serviss" pārstāve izceļ kādu daudzdzīvokļu namu Ventspils novadā. Ēkai ir izstrādāts kopējais renovācijas projekts, taču, saskaroties ar augstām izmaksām, dzīvokļu īpašnieki pieņēmuši lēmumu projektu īstenot pakāpeniski. "Sākumā plānots nomainīt jumta segumu, piesaistot aizdevuma līdzekļus, kas ļaus uzlabot ēkas stāvokli un nodrošināt tās ilgmūžību. Pēc jumta seguma nomaiņas pakāpeniski tiks izvērtētas finansiālās iespējas veikt arī siltināšanas darbus un citus uzlabojumus," pieredzē dalās "VNK Serviss" pārstāve.
Man ir liels prieks, ka dzīvokļu īpašnieki ir sākuši ar lielāku rūpību izturēties pret savu īpašumu. Viņi saprot, ka par savu īpašumu ir pienācīgi jārūpējas un savlaicīgi jāveic būtiski remontdarbi, lai ilgtermiņā saglabātu savu īpašumu ekspluatācijai drošā un ilgtspējīgā tehniskajā stāvoklī. Šāda attieksme ne tikai uzlabo ēkas kopējo kvalitāti, bet arī veicina iedzīvotāju komfortu un drošību, kā arī palīdz saglabāt un uzlabot īpašuma vērtību.
Savukārt, kā norāda Paurs, Rīgā vēsturiski summas, ko iedzīvotāji iemaksā mājas uzkrājuma fondā, ir salīdzinoši nelielas. Saprotot, ka mājai vajadzīgi kādi lieli darbi, dzīvokļu īpašnieki var pieņemt kopības lēmumu un iemaksas uzkrājuma fondā palielināt. Bet, ja šādu lēmumu pieņemt neizdodas, tad, piemēram, jumta remontam var būt jākrāj pat desmit un vairāk gadu. Arī stāvvadiem vienā kāpņutelpā var būt jākrāj pat trīs gadus. Turklāt visu šo krāšanas laiku vecais jumts tek un vecās caurules plīst, tāpēc papildus jāiegulda ārkārtas remontdarbos. Krājamo naudu var pamatīgi "noēst" arī inflācija. "Tāpēc kā pārvaldnieks mudinām mājas izmantot tām pieejamās finansējuma iespējas, lai darbus veiktu pēc iespējas uzreiz. Mājas "veselībai" un nākotnei tas noteikti būs pareizais lēmums," piebilst "Rīgas namu pārvaldnieka" pārstāvis.
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
