Lemttiesīgs mazākums: atvieglo dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu

Daudzdzīvokļu namu apsaimniekošana un atjaunošana bieži atduras pret šķērsli – liela daļa dzīvokļu īpašnieku aktīvi neiesaistās mājas pārvaldīšanā un būtisku lēmumu pieņemšanā. Iemesli tam ir dažādi, piemēram, īpašnieks pats nedzīvo savā dzīvoklī, savu īpašumu izīrē vai ir izbraucis no valsts. Tādējādi dzīvokļu īpašnieku sapulcēs netiek sasniegts kvorums, kas nepieciešams, lai efektīvi apsaimniekotu kopīpašumu un pieņemtu finansiāli izšķirošus lēmumus.

Lai sekmētu daudzdzīvokļu māju uzturēšanu un atjaunošanu, pieņemti būtiski grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Turpmāk, ja kvoruma trūkuma dēļ pirmajā īpašnieku kopsapulcē nebūs iespējams pieņemt lēmumu, sapulci pēc mēneša varēs sasaukt atkārtoti. Ja atkārtotajā sapulcē dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāvēs vairāk nekā vienu trešdaļu no visiem dzīvokļu īpašniekiem, tā būs lemttiesīga.

Kopība mazākumā varēs pieņemt lēmumus atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā par ikvienu jautājumu, izņemot lēmumus, kuru pieņemšanai nepieciešams lielāks balsu skaits par vienkāršu balsu vairākumu no visiem dzīvokļu īpašumiem. Tas nozīmē, ka ar mazākuma balsojumu var pieņemt jebkuru lēmumu, kura pieņemšanai ir nepieciešami 50% + viena balss. Šādi jautājumi ir, piemēram, mājas atjaunošana, uzkrājumu veidošana vai pārvaldnieka maiņa. "Mazākuma balsojums ir attiecināms uz visiem lēmumiem, kas ir saistīti ar remontu daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā," precizē Auders.

Ar mazākuma balsojumu var pieņemt lēmumu arī par aizņēmuma ņemšanu. "Tomēr šādā gadījumā ir jāņem vērā, ka pieņemtais lēmums ir saistošs tikai pašai dzīvokļu īpašnieku kopībai, savukārt aizdevējs var atteikt kredīta izsniegšanu, jo tas neatbilst aizdevēja kredītpolitikai," papildina Auders.

Jānorāda, ka lēmuma pieņemšanā par remonta aizdevuma saņemšanu "Altum" arī var tikt attiecināts mazākuma balsojums. ""Altum" var izsniegt remonta aizdevumu, ja lēmumu ir pieņēmuši daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki mazākuma balsojumā. Šobrīd neesam vēl nevienu šādu lēmumu no daudzdzīvokļu mājas saņēmuši, jo likuma grozījumi stājās spēkā tikai pagājušā gada 1. novembrī. Līdz ar to aicinām māju iedzīvotājus iepazīties ar likumā noteikto lietu kārtību un secību, kādā ir jādarbojas, lai lēmums ir pieņemts pareizi mazākuma balsojumā," uzsver Ieva Vērzemniece, "Altum" Energoefektivitātes programmu departamenta vadītāja.

Atkārtota dzīvokļu īpašnieku kopsapulce vai aptauja uzskatāma par lemttiesīgu, ja tā atbilst šiem kritērijiem:

Auders uzsver – atkārtotā kopsapulcē (aptaujā) pieņemts dzīvokļu īpašnieku lēmums stājas spēkā vienu mēnesi pēc tā paziņošanas dienas, ja šajā termiņā dzīvokļu īpašnieku kopība no jauna sasauktā dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, arī tad, ja pieņemts lēmums aptaujas veidā, par attiecīgo jautājumu nav lēmusi citādi.

"Visi dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi stājas spēkā pēc to paziņošanas. Turpmāk visi dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi ir uzskatāmi par paziņotiem ar brīdi, kad tie parakstīti vai pievienoti Būvniecības informācijas sistēmā, taču dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt arī lēmumu par citādu paziņošanas kārtību," stāsta Mājokļu politikas departamenta direktors.

Lai dzīvokļu īpašnieki uzzinātu par dzīvokļu kopības lēmumu pieņemšanas ierosināšanu, likums paredz procedūru, kādā dzīvokļa īpašnieks iesniedz kontaktinformāciju (e-pasta adrese vai korespondences adrese, ja tā atšķiras no dzīvokļa īpašuma adreses) pārvaldniekam vai šo informāciju pats ievada Būvniecības informācijas sistēmā. Ja korespondences adrese Būvniecības informācijas sistēmā nebūs norādīta, uzaicinājumi uz kopsapulcēm un aptaujām tiks nosūtīti uz dzīvokļa īpašuma adresi.

"Mūsu ikdienas darbā redzējām, cik ļoti liels un pat nepārvarams šķērslis lēmumiem par ēkas nākotni bija šis kopības lēmums, kurā "par" jānobalso vismaz 50% + vienam dzīvokļa īpašniekam. Statistika rādīja, ka tikai 3% no visiem organizētajiem balsojumiem izdevās savākt nepieciešamo kvorumu," saka SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" valdes loceklis Mārtiņš Paurs.

Iemesli tam, kāpēc tik reti izdevās panākt nepieciešamo kvorumu, ir dažādi, bet, kā norāda Paurs, liela loma ir tā dēvētajam lielpilsētas faktoram. Proti, Rīgā ir daudz ļoti lielu māju un kaimiņi viens otru nepazīst, tāpēc ir grūti vienoties par kopīgu viedokli. Ļoti daudzi dzīvokļu īpašnieki nedzīvo savā īpašumā, un viņus nav iespējams sasniegt, savukārt īrniekiem, saprotami, nav teikšanas par mājas nākotni.

Tāpat daļa dzīvokļu īpašnieku rūpējas par savu dzīvokli, bet nevēlas iesaistīties kopīpašuma jautājumos un varbūt pat īsti neizprot, ka arī mājas jumts, pagrabs, bēniņi – visa konstrukcija kopumā – pieder pašiem dzīvokļu īpašniekiem.

"Tas viss aktīvos iedzīvotājus, kuri vēlas sakārtot un attīstīt savu māju kā kopīpašumu, atstāja neapskaužamā situācijā. Bez rezultāta beidzās balsojumi par kritiski nepieciešamām lietām, piemēram, par jaunu liftu – tā vietā, lai bezgalīgi labotu veco. Un tieši tāpat nerezultējas balsojumi par lietām, kas dzīvi daudzdzīvokļu mājā uzlabotu, piemēram, daudzi aktīvi iedzīvotāji vēlējās izmantot SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" piedāvāto iespēju izbūvēt mājas pagalmā publisku elektroauto uzlādes staciju un šādi vēl nopelnīt naudu mājas uzkrājumam, bet arī te neizdevās savākt kvorumu. Tagad tas beidzot varētu mainīties," cerību pauž SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" valdes loceklis.

Jaunā norma stājās spēkā pavisam nesen, 1. novembrī, un pirmais mazākuma lēmums "Rīgas namu pārvaldnieka" praksē jau ir pieņemts – aktīvie dzīvokļu īpašnieki nobalsoja, ka turpmāk viņu mājas pagalmā auto varēs novietot tikai ar atļaujām.

"Tādējādi ar optimismu raugāmies uz jaunās normas piemērošanu. Tiesa, juridiski kopības lēmumu organizēšana var būt nedaudz piņķerīga, tāpēc saviem klientiem varam palīdzēt šīs balsošanas organizēt," piebilst Paurs.