Rolands Neilands: Daudzdzīvokļu māju zemes piespiedu nomas problemātika  (72)

Dalītais īpašums

Civillikumā ir noteikts vienota īpašuma princips (968. p. – "uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu"). Šim principam ir paredzēti divi izņēmumi, kas nosaka dalītā īpašuma pastāvēšanas veidus:

- brīvprātīgs dalītais īpašums – uz nomas līguma pamata uz zemes ir uzbūvētas nomniekam piederošas ēkas kā patstāvīgs īpašuma objekts. No 01.01.2017. Civillikumā ir spēkā noteikumi par apbūves tiesību;

- piespiedu dalītais īpašums – zemes īpašnieki (to mantinieki) atjaunoja īpašuma tiesības uz zemi, uz kuras atradās ēkas, kas 1940. gadā nepastāvēja (tika uzceltas Padomju Savienības laikā).

Pēc Valsts zemes dienesta datiem, 179 035 būves Latvijā jeb 12,80% no visām būvēm nepieder zemes īpašniekiem. Šīs ir dažāda veida būves, no kurām skaitliski daudzdzīvokļu mājas ir tikai neliela daļa (1,84%), taču lielākās problēmas pastāv tieši zemes īpašnieku un daudzdzīvokļu māju īpašnieku (dzīvokļu īpašnieku) starpā.

Piespiedu nomas maksas apmērs

Viena no lielākajām problēmām dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieku starpā ir nespēja vienoties par zemes nomas maksas apmēru. Iemesli tam ir dažādi – nevēlēšanās noslēgt nomas līgumu, jo likumos ir noteikts maksimālais nomas maksas apmērs, ja puses nenoslēdz nomas līgumu; nespēja atrast kompromisu par nomas maksas apmēru, līguma termiņu un nomājamā zemes gabala platību; komplicētā kārtība lēmuma pieņemšanai no daudzdzīvokļu mājas īpašnieku puses u. c.

1995. gadā tika pieņemts un stājās spēkā likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", saskaņā ar kuru maksimālais zemes nomas maksas apmērs gadā nedrīkstēja pārsniegt 5% no zemes kadastrālās vērtības. 1997. gadā arī likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" tika ietverts identisks regulējums. Kopš tā laika nomas maksas maksimālo apmēru reglamentējošais tiesiskais regulējums ir grozīts astoņas reizes (četras reizes katrā minētajā likumā) un ir pieņemti divi Satversmes tiesas spriedumi, ar kuriem noteiktas tiesību normas atzītas par neatbilstošām Satversmei. Līdz ar to zemes zem privatizētām daudzdzīvokļu mājām nomas maksas maksimālais apmērs, pusēm nevienojoties, hronoloģiski ir šāds:

Saeimas deputāti ne vienu vien reizi piespiedu nomas sociālo raksturu ir izmantojuši savu priekšvēlēšanu "labo darbu" papildināšanai. Arī 2017. gada 1. jūnijā (2 dienas pirms pašvaldību vēlēšanām) pēc "Saskaņas" deputātu iniciatīvas Saeima noteica pakāpenisku zemes piespiedu nomas maksas maksimālā apmēra samazinājumu, sākot ar 2018. gadu. Par šiem likumu grozījumiem Satversmes tiesā jau ir ierosināta kārtējā konstitucionālā tiesvedība.

Noilguma termiņš nomas maksas prasījumiem

2016. gada nogalē viens no lielākajiem zemes zem daudzdzīvokļu mājām īpašniekiem AS "Pilsētas zemes dienests" izsūtīja brīdinājumus daudziem dzīvokļu īpašniekiem par zemes nomas maksas parāda piedziņu par termiņu, sākot pat no 2008. gada. Brīdinājumos bija norādīts, ka nomas maksas nesamaksāšanas gadījumā informācija par parādu tiks iekļauta parādu vēstures datubāzē, kā arī no dzīvokļu īpašniekiem tiks piedzīti parāda atgūšanas izdevumi. Patērētāju tiesību aizsardzības centrs (PTAC) 2017. gada 7. septembrī šādu praksi atzina par negodīgu komercpraksi, AS "Pilsētas zemes dienests" uzlika pienākumu to izbeigt, kā arī piemēroja sodu 50 000 eiro apmērā. Šis lēmums ir pārsūdzēts Administratīvajā rajona tiesā, un lieta vēl nav izskatīta.

PTAC ieskatā zemes piespiedu nomas maksas prasījumiem ir piemērojams komercdarījumu noilgums – trīs gadi, nevis Civillikumā noteiktais 10 gadu noilguma termiņš. Šobrīd nav izveidojusies vienota tiesu prakse, pēc kuras skaidri varētu pateikt, kurš noilguma termiņš ir piemērojams. Vienotas tiesu prakses izveidošanos kavē tas, ka parasti zemes piespiedu nomas maksas prasījumi ir maza apmēra prasījumi (līdz 2100 eiro), kas saskaņā ar Civilprocesa likumu tiek izskatīti tikai pirmās un apelācijas instances tiesās, tas ir, līdz Augstākajai tiesai šādi prasījumi parasti nenonāk. Savukārt tieši Augstākā tiesa veicina vienotas tiesu prakses veidošanos.

PVN piemērošana

Dzīvokļu īpašniekiem aktuāls jautājums ir pievienotās vērtības nodokļa samaksa – vai nodoklis ir ietverts ar likumu noteiktajā maksimālajā nomas maksā, vai arī tas ir jāmaksā papildus nomas maksai, ja zemes īpašnieks ir PVN maksātājs. No Augstākās tiesas Civillietu departamenta 28.12.2015. sprieduma lietā Nr. SKC-110/2015 (C28261709) izriet, ka PVN ir jābūt ietvertam maksimālajā nomas maksas apmērā. Piemēram, 2018. gadā nomas maksa par zemes piespiedu nomu kopā ar PVN nedrīkst pārsniegt 5% gadā no zemes kadastrālās vērtības, ja puses labprātīgi nav noslēgušas nomas līgumu un vienojušās par citiem noteikumiem.

Funkcionāli nepieciešamais zemesgabals

Kopš 2015. gada vidus privatizēto daudzdzīvokļu māju īpašnieki var ierosināt mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu. Šāda iespēja ir noteikta likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", kā arī Ministru kabineta 08.09.2015. noteikumos Nr. 522 "Privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanas kārtība".

Iepriekš funkcionāli nepieciešamais zemesgabals bija tāds, kāds tas bija noteikts dzīvojamās mājas privatizācijas procesā, un dzīvokļu īpašniekiem bija ierobežotas iespējas panākt tā pārskatīšanu, piemēram, platības samazināšanu. Tagad dzīvokļu īpašnieki, pieņemot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, var ierosināt funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu. Tādas tiesības ir arī zemes īpašniekiem.

Likumprojekts

2016. gada martā Saeima pirmajā lasījumā atbalstīja Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu. Lai gan priekšlikumu iesniegšanas termiņš uz otro lasījumu bija 07.10.2016., likumprojekta tālāka virzība nav notikusi. Maz ticams, ka likumprojekts tiks pieņemts šīs Saeimas laikā.

Viens no lielākajiem likumprojekta trūkumiem ir no tā izrietošais dzīvokļa īpašnieka risks zaudēt savu dzīvokli, ja dzīvokļu īpašnieku kopība būs pieņēmusi lēmumu izpirkt zemi zem daudzdzīvokļu mājas, bet dzīvokļa īpašnieks 10 gadu laikā nebūs samaksājis izpirkuma cenu. Tādā gadījumā zemes īpašniekam būtu tiesība vērst piedziņu uz dzīvokli, kam atbilstoši likumprojektam būtu nostiprināta hipotēka par labu zemes īpašniekam.

Otrs lielākais likumprojekta trūkums ir tajā paredzētais princips, ka zeme dzīvokļu īpašnieku īpašumā pāriet brīva no jebkāda veida apgrūtinājumiem, tas ir, jebkādas lietu tiesības, kas trešajām personām, piemēram, zemes īpašnieka kreditoriem, pastāv uz zemi, tiktu dzēstas bez šo personu piekrišanas. Tas ir pretrunā ar tiesībām uz īpašumu, kam ne velti ir piešķirta konstitucionālā aizsardzība.

Zemes piespiedu nomas zem privatizētām daudzdzīvokļu mājām problemātika ir viena no sociāli grūtākajām problēmām mūsdienās. Šai problēmai ir iespējami risinājumi, pieņemot jaunas tiesību normas, taču ne tādā veidā, kā tas ir paredzēts likumprojektā. Jaunu tiesību normu izstrādāšanai ir jābūt pārdomātai, rūpīgai un nesasteigtai, nevis tādai, kāda līdz šim tā bijusi jautājumos, kas skar piespiedu nomas attiecības privatizētajās daudzdzīvokļu mājās.

* Rakstā ir pausts autora personīgais viedoklis, kas nav uzskatāms par juridisko konsultāciju vai juridiskās palīdzības sniegšanu, un tas autoram nerada juridiskas saistības pret raksta lasītājiem.