Ivars Pommers: Laiks zemesgrāmatu nodevu reformai  (42)

Būvniecība un nekustamais īpašums ir jebkuras attīstītas ekonomikas būtiska sastāvdaļa. Pēc vairāku gadu pārtraukuma būvniecībā ir atsākusies izaugsme – pērn būvniecības produkcijas apjomi bija par gandrīz 22% lielāki nekā 2016. gadā. Nozari "silda" atkal pieejamie Eiropas struktūrfondi, arī "Rail Baltica" projekts sola darbu uz vairākiem gadiem. Taču nozares stabilitāti ilgtermiņā nav iespējams nodrošināt bez vienmērīga privātā pasūtījuma – jaunu mājokļu, biroju, viesnīcu, noliktavu un industriālo ēku būvēšanas.

Eiropas subsidēto un zināmā mērā kampaņveidīgo pasūtījumu izraisītais darbaspēka trūkums un cenu celšanās rada grūtības privātajām investīcijām, kam raksturīgs ilgāks atmaksāšanās laiks un salīdzinoši zemāks ienesīgums. Tāpēc katrs nākamais eiro, kas nāk klāt pie nekustamā īpašuma kvadrātmetra pašizmaksas, ietekmē gan investīciju fondu lēmumus ieguldīt naudu Latvijā, gan arī iedzīvotāju iespēju iegādāties sev labāku mājokli.

Viens no faktoriem, kas ietekmē darījumus, ir zemesgrāmatu nodeva – tā variē no 2% līdz pat 6% no darījuma cenas un tikai noteiktos gadījumos ir ierobežota ar maksimālo summu, aptuveni 42 tūkstošiem eiro. Lai gan saukts par valsts nodevu, šis maksājums nešaubīgi pilda nodokļa funkciju, jo nodevām normāli nevajadzētu pārsniegt izmaksas, kas valstij rodas, nodrošinot attiecīgo publisko pakalpojumu.

Starptautiskā kontekstā tā saucamais transakcijas nodoklis nav unikāla parādība, tomēr cīņā par Rietumeiropas pensiju fondu "lēto" naudu Latvija konkurē ar pārējām Baltijas valstīm, kuras investori uztver kā vienotu tirgu. Un, salīdzinot ar mūsu kaimiņiem, darījumu reģistrācijas izmaksu atšķirība ir dramatiska. Lietuvā šādas izmaksas ir aptuveni 0,5% no darījuma cenas, bet maksimālā summa ir aprobežota ar aptuveni 7 tūkstošiem eiro par vienu īpašumu un aptuveni 17 tūkstošiem, ja darījumā iesaistīti vairāki īpašumi. Igaunijā, piemēram, darījumam 100 tūkstošu eiro vērtībā kopējās izmaksas ir aptuveni 500 eiro, darījumam par 250 tūkstošiem – aptuveni 1200 eiro, darījumam par 1 miljonu – aptuveni 5 tūkstoši, darījumam par 5 miljoniem – aptuveni 14 tūkstoši, bet maksimālā summa ir aptuveni 15 tūkstoši eiro. Turklāt gan Lietuvā, gan Igaunijā lielāko daļu no šīm izmaksām veido notāra atlīdzība, bet tiešās valsts nodevas veido tikai 15–30% no tām.

Augstā valsts nodeva mazina Latvijas konkurētspēju un rada arī citas problēmas. Ja kopējā nodevas ietekme uz valsts budžetu ir kā piliens jūrā (piemēram, 2015. gadā tie bija aptuveni 32 miljoni eiro), tad 2% klāt pie dzīvokļa cenas jaunai ģimenei ir gana jūtama izmaksa. Finanšu institūcija "Altum" un komercbankas atzīst, ka valsts atbalsta programma pirmā mājokļa iegādei daļēji tiek izmantota, lai ietaupītu uz valsts nodevas rēķina, jo šie darījumi no nodevas ir atbrīvoti.

Tāpat valsts nodeva nereti ir iemesls dažādām manipulācijām ar darījumiem. Kaut vai klasiskā "shēma" ar atsevišķu nekustamā īpašuma un "mēbeļu" pirkumu. Bieži arī darījumi notiek kapitāla daļu pirkuma formā, turklāt starp divām ārvalstu kompānijām, proti, pilnībā ārpus Latvijas nodokļu administrācijas kontroles un neienesot valsts kasē ne centa. Un tas kopumā neveicina arī caurskatāmību un patiesu statistiku par cenu līmeni tirgū, kas savukārt traucē citu nodokļu administrēšanai.

Tāpēc laiks, kad IKP uzrāda stabilu pieaugumu (4,5% pieaugums 2017. gadā) un aug arī nodokļu ieņēmumi (7,5% pieaugums 2017. gadā), ir labākais, kad pārskatīt zemesgrāmatu nodevu sistēmu, lai tā būtu vienkārša un samērīga un nekalpotu par iemeslu tirgus kropļošanai. Daži ierosinājumi.

Atcelt nesamērīgo 6% likmi. Šāda nodevas likme tiek piemērota tikai dzīvokļa īpašuma pārdošanai un tikai tad, ja to pērk juridiska persona. Tā tika ieviesta, lai liktu šķēršļus banku meitassabiedrībām izsolēs pārņemt ieķīlātos īpašumus un tādējādi it kā veicinātu mājokļu pieejamību fiziskām personām. Šādas normas loģika un efektivitāte ir visai apšaubāma. Toties ir pilnīgi skaidrs, ka tā rada šķēršļus institucionalizētu investoru ienākšanai īres tirgū.

Piemērot vienotu maksimālo aprobežojumu visiem darījumiem. Valsts nodevas maksimālā apmēra ierobežojums aptuveni 42 tūkstoši eiro tiek piemērots tikai īpašumiem, kas sastāv no zemes un nedzīvojamām ēkām. No vienas puses, loģika šķiet skaidra un atbalstāma – neapgrūtināt ar nesamērīgu nodevu investīcijas komercīpašumos. Tomēr nav nekādas konsekvences, kāpēc gan investīcijas nebūtu jāveicina, ja tiek atsavināta tikai nedzīvojamā ēka, ja zeme pieder citai personai, ja tiek atsavināta tikai zeme, lai veiktu jaunu būvniecību, ja tiek veikts īpašuma ieguldījums pamatkapitālā vai, galu galā, – ja tiek atsavināts dzīvojamais īpašums, piemēram, īres nams.

Uzskatu, ka, lai novērstu stimulus manipulācijām ar darījumu juridisko formu, ir jānosaka vienāds maksimālais valsts nodevas summas ierobežojums visiem darījumu veidiem, kā arī būtiski jāsamazina maksimālās nodevas apmērs, piemēram, līdz 5 tūkstošiem eiro.

Aprēķināt nodevu no kadastrālās vērtības. Šobrīd valsts nodeva tiek aprēķināta no darījuma cenas vai kadastrālās vērtības – atkarībā no tā, kura ir lielāka. Tas praksē izraisa patiesās darījuma cenas slēpšanu dažādos veidos. Šo situāciju varētu novērst, kā arī būtiski vienkāršot nodevas administrēšanu, ja nodeva tiktu aprēķināta tikai no kadastrālās vērtības. Ja kadastrālā vērtība ir leģitīma mēraukla, lai piemērotu nekustamā īpašuma nodokli, kāpēc gan tā nevarētu kalpot par bāzi arī citu ar nekustamo īpašumu saistītu nodokļu un nodevu maksājumiem?

Atbrīvot no nodevas jauna īpašuma pirmo pārdošanu. Lai veicinātu jaunu īpašumu būvniecību, it īpaši jaunu mājokļu būvniecību, īpašuma pirmā pārdošana pēc nodošanas ekspluatācijā būtu atbrīvojama no valsts nodevas. Pirmā pārdošana faktiski pat nav pārdošana, bet gan jaunradītas lietas laišana apgrozībā. Vismaz jauno dzīvokļu segmentā tas novērstu nepieciešamību izmantot valsts atbalsta instrumentus, lai izvairītos no nodevas maksāšanas, un atstātu lielāku valsts atbalsta apjomu pieejamu tiem, kuriem tas patiesi vajadzīgs.

Samazināt likmi līdz 0,5% visa veida darījumiem. Lai administratīvo izmaksu jomā spētu konkurēt ar Lietuvu un Igauniju, uzskatu, ka valsts nodeva jāsamazina vismaz līdz 0,5%. Ja to nav iespējams izdarīt uzreiz, var noteikt pakāpenisku samazināšanu. Bet samazināšanas rezultātā jānonāk arī līdz vienādai likmei neatkarīgi no darījuma veida, lai likmes atšķirības nekalpotu par iemeslu izvēlēties tādu vai citādu darījuma struktūru. Piemēram, kopš visu dāvinājumu aplikšanas ar ienākuma nodokli (ja vien dāvinājums netiek veikts tuvam radiniekam) ir atkritusi aktualitāte dāvinājumam piemērot 3% nodevas likmi.

2017. gadā Lietuvā pabeigta 5600 jaunu dzīvokļu būvniecība, Igaunijā – 4100, Latvijā – tikai 1000. Savukārt laikā no 2009. līdz 2017. gadam Viļņā uzbūvēti 338 tūkstoši kvadrātmetru jaunu biroju platību, Tallinā – 316 tūkstoši, Rīgā – tikai 158 tūkstoši. Tie ir skaitļi, kas komentārus neprasa. Tāpēc jebkuri pasākumi, kas mazina administratīvo slogu un izmaksas nekustamā īpašuma tirgus attīstīšanai, ir svarīgi jau šodien. Katrs uzbūvētais kvadrātmetrs netiešā veidā un ilgtermiņā dod ievērojami lielākus nodokļu ieņēmumus un pienesumu tautsaimniecībai kopumā nekā vienreizējs valsts nodevas maksājums.