Edmunds Valantis: Kā attīstīt dzīvojamo telpu īres tirgu Latvijā  (172)

Kāds šobrīd ir dzīvojamo telpu īres tirgus?

Šobrīd dzīvojamo telpu īres tirgus Latvijā ir mazattīstīts – visās lielākajās pilsētās trūkst īres dzīvokļu, kas jaunajām ģimenēm pagarina laiku tikt pie sava pirmā mājokļa un uzņēmumiem ir būtiskākais šķērslis nepieciešamā darbaspēka piesaistei. Ierobežotā īres mājokļu skaita dēļ īres maksas ir salīdzinoši augstas, īrnieku un izīrētāju attiecības bieži ir saasinātas neskaidro tiesību un pienākumu dēļ, kas nereti izvēršas gadiem garās tiesvedībās.

Šobrīd dzīvojamo telpu izīrēšanas nosacījumus regulē likums "Par dzīvojamo telpu īri", kas pieņemts vēl Augstākās Padomes laikā 1993. gadā, tātad pirms 25 gadiem. Likuma sagatavošanas un pieņemšanas laikā jau bija uzsākta dzīvojamo māju denacionalizācija un vēl tikai tika plānota dzīvojamo māju privatizācija.

Likums, kas tika sagatavots visai drīz pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas, šodien, protams, neatbilst pašreizējai ekonomiskajai situācijai, vienlaikus tas arī kavējis būtisku investīciju veikšanu jaunos īres namos. Šobrīd faktiski neeksistē tāda nekustamo īpašumu apakšnozare kā dzīvojamo īres namu būvniecība. Īrei pārsvarā tiek piedāvāti dzīvokļi vai ēkas, kas vēsturiski bija īres nami, vai arī atsevišķi dzīvokļi privatizētajās vai no jauna uzbūvētajās dzīvojamās ēkās. Turklāt daudzi dzīvokļi pirmskara īres namos vairs netiek izīrēti – tie šobrīd stāv tukši, jo īpašnieki saskata pārāk lielus riskus, kas saistīti ar ilgstošu īres maksas nesaņemšanu.

Ja analizējam pašreiz spēkā esošo likumu no īrnieka viedokļa, sākotnēji var šķist, ka tas nodrošina pietiekamu īrnieku aizsardzību, tādēļ liek uzdot jautājumu – kam vajadzīgs jauns regulējums? Tomēr prakse rāda, ka šajos gados izveidojusies visai nekorekta un neprognozējama īpašuma izīrēšanas prakse. Vispirms jau jāuzsver, ka lielā daļā darījumu īres līgums vispār netiek slēgts, kas, protams, īrniekiem negarantē nekādas tiesības, nerada nekādu stabilitātes sajūtu un pārliecību, ka rīt izīrētājs nepalūgs dzīvokli atstāt.

Ja īres līgums tomēr ir noslēgts, spēkā esošais likums skaidri neatrunā gadījumus, kādos īrnieka un izīrētāja attiecības tiek izbeigtas, ja kādai no pusēm ir pretenzijas par īpašuma lietošanu vai apsaimniekošanu. Ja izīrētājs ik pa laikam izvirza arvien jaunus īpašuma lietošanas noteikumus vai regulāri palielina īres maksu, neaizsargāts ir īrnieks. Savukārt, ja īrnieks ļaunprātīgi nemaksā īres maksu vai neveic komunālos maksājumus un izvairās no kontaktēšanās ar īpašnieku, izīrētājam ir ierobežotas iespējas izbeigt šīs attiecības. Lai nodrošinātos pret šādiem iespējamiem nākotnes riskiem, izīrētāji īres līgumus slēdz uz visai īsu laiku, visbiežāk – gadu. Savukārt gadījumos, kuros noslēgts ilgtermiņa vai beztermiņa īres līgums, problemātiska ir īres maksas paaugstināšana īres līguma darbības laikā. Mēs taču visi objektīvi saprotam, ka īpašuma apsaimniekošana un uzturēšana atbilstoši nepieciešamajām ēkas mehāniskās stiprības, stabilitātes un ugunsdrošības prasībām prasa regulārus ieguldījumus.

Tāpat gadījumā, ja ar īrnieku ir noslēgts beztermiņa īres līgums, izīrētājam nav iespēju prasīt šāda līguma pārslēgšanu uz noteiktu laiku. Rezultātā neapmierinātas ir abas puses, un pašreizējais likums šo konfliktu risināt nepalīdz – vienīgais iespējamais risinājums ir tiesa, kas lielākoties ir gadiem ilgs process.

Nesakārtoto īrnieku un izīrētāju tiesisko attiecību dēļ investoriem nav motivācijas attīstīt īres namu būvniecību Latvijā, kas būtiski palielinātu īres mājokļu pieejamību un veicinātu īres maksas samazināšanos. Diemžēl paaugstinātu risku dēļ Latvijā jau vairākus gadus pēc kārtas ir būtiski mazāks uzbūvēto jauno dzīvokļu skaits nekā Lietuvā un Igaunijā. Šo situāciju nepieciešams mainīt, radot labvēlīgu vidi investoriem un īrniekiem.

Ko paredz jaunais Dzīvojamo telpu īres likumprojekts?

Lai veicinātu mājokļu pieejamību, nodrošinot taisnīgu līdzsvaru starp izīrētāja un īrnieka interesēm, vienlaikus radot stabilu un sakārtotu biznesa vidi investoru motivācijai veikt ieguldījumus jaunu īres namu būvniecībā, Ekonomikas ministrija 2016. gadā uzsāka darbu pie jaunā Dzīvojamo telpu īres likumprojekta.

Tas būs jauns regulējums dzīvojamo telpu īres tirgū un sekmēs kvalitatīvu un iedzīvotājiem finansiāli pieejamu īres dzīvokļu izveidi, kā arī piedāvās jaunu risinājumu šobrīd vērojamiem garajiem tiesvedību procesiem. Jaunais likums reglamentēs noteikumus dzīvojamo telpu izīrēšanai, lietošanai īres līguma darbības laikā un īres līguma izbeigšanai.

Jaunajā likumprojektā, salīdzinot ar šobrīd spēkā esošo likumu, paredzēta visu īres līgumu reģistrācija zemesgrāmatā. Tas nodrošinās publiski pieejamu un ticamu informāciju par noslēgtajiem darījumiem, kas veicinās ātru strīdu risināšanu un pasargās gan īrniekus, gan nekustamā īpašuma jaunos ieguvējus no fiktīviem īres līgumiem.

Īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā ļaus piemērot saistību bezstrīdus piespiedu izpildi noteiktos gadījumos, t.i., gadījumos, kad pēc būtības strīda nav. Īrniekam būs pienākums atstāt īrēto mājokli līdz ar līguma darbības termiņa izbeigšanos vai noslēgt jaunu līgumu, ja īrnieks un izīrētājs vienojas par tālākajiem īpašuma lietošanas nosacījumiem. Tāpat īrniekam būs pienākums atstāt īrēto mājokli, ja būs izveidojies īres maksas parāds vai ja zemesgrāmatā neierakstīta īres līguma darbības laikā tiks atsavināts izīrētais īpašums. Turpretī, ja īres līgums būs ierakstīts zemesgrāmatā, tas būs saistošs jaunajam dzīvojamās telpas īpašniekam.

Piedāvātais risinājums atšķirībā no šobrīd spēkā esošā likuma, kas paredz visu strīdu izšķiršanu tiesā, ievērojami paātrinās strīdu izšķiršanu starp izīrētāju un īrnieku, samazinās ar to saistītās izmaksas, kā arī būtiski mazinās riskus potenciālajiem investoriem, tādā veidā padarot rentablu jaunu īres namu būvniecību. Vienlaikus tas ļaus arī izskaust fiktīvos īres līgumus, kā arī pasargāt godprātīgos īrniekus izīrētāja maiņas gadījumā.

Lai veicinātu īres līgumu reģistrāciju zemesgrāmatā, likumprojekts paredz vienkāršotu kārtību nostiprinājuma lūgumu iesniegšanai, tostarp paredzot, ka nostiprinājuma lūgums var tikt parakstīts un iesniegts elektroniski. Svarīgi uzsvērt, ka īres līguma reģistrācija zemesgrāmatā būs bez maksas, tādējādi neradot papildu izmaksas izīrētājam un īrniekam.

Tāpat jaunais likumprojekts paredz, ka īres līgumā būs precīzi jānorāda līguma darbības periods, kas vairs nevarēs būt beztermiņa. Beidzoties līguma darbības laikam, īres līguma termiņu nevarēs pagarināt, bet īres līgums būs jānoslēdz no jauna. Lai vairāk aizsargātu īrnieku intereses, izīrētājs īres maksu varēs paaugstināt tikai tad, ja īres līgumā būs paredzēti principi un kārtība īres maksas paaugstināšanai. Īrnieks varēs lauzt īres līgumu jebkurā laikā pirms līguma darbības termiņa beigām. Turpretī izīrētājs pirms termiņa līgumu var lauzt tikai tad, ja īrnieks bojā dzīvojamo telpu, pārkāpj līguma nosacījumus, nelikumīgi izīrē telpu citam iemītniekam vai kavē īres maksu divus mēnešus, kā arī gadījumos, ja māja tiek nojaukta, kapitāli pārbūvēta vai to ir aizliegts ekspluatēt. Ēkas nojaukšanas, pārbūves vai aizlieguma ekspluatēt gadījumā izīrētājam būs pienākums atlīdzināt īrniekam nodarītos zaudējumus.

Izmaiņas skars arī īrnieka ģimenes locekļu tiesības – ģimenes locekļi turpmāk neiegūs patstāvīgas tiesības uz dzīvojamās telpas lietošanu, tādējādi ģimenes locekļi vairs nebūs arī solidāri atbildīgi par saistību, kas izriet no īres līguma, izpildi. Vienīgi īrnieka nāves gadījumā ģimenes locekļiem paredzētas tiesības prasīt noslēgt jaunu īres līgumu, nemainot iepriekšējā līguma nosacījumus.

Lai sagatavotos jaunajam regulējumam, likumprojektā ir paredzēts piecu gadu pārejas periods visu šobrīd noslēgto īres līgumu reģistrācijai zemesgrāmatā un divu gadu pārejas periods jauna īres līguma noslēgšanai gadījumā, ja īrnieks lieto dzīvojamo telpu, pamatojoties uz iepriekšējā izīrētāja noslēgtu īres līgumu.

Uzskatu, ka jaunais īres regulējums: