Jānis Bordāns: Pēdējais laiks reformēt nekustamā īpašuma nodokli  (237)

Neko nedarot, NĪN maksājumi no 2022. gada daudziem var pat dubultoties

Kāpēc pat dubultoties? Saskaņā ar valdības pagājušajā gadā doto uzdevumu Valsts zemes dienestam (VZD) ir jāpārrēķina nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības un jāpielīdzina tās situācijai nekustamā īpašuma tirgū. Pildot šo uzdevumu, VZD šī gada 14. jūlijā sabiedriskajai apspriešanai tīmekļa vietnē "kadastrs.lv" nodos 2022. gadam prognozētās kadastrālās vērtības par ikvienu nekustamo īpašumu. Valstī ir 321 809 privātmājas un 739 980 dzīvokļi, līdz ar to izmaiņas var skart lielāko daļu iedzīvotāju.

Jaunās vērtības jāapstiprina 2021. gadā, bet NĪN maksājumu aprēķināšanai tās sāks izmantot no 2022. gada 1. janvāra. Ko tas nozīmēs realitātē? To vislabāk raksturo zemāk redzamais 1. attēls.

Ja rudenī nemainīsies situācija nekustamā īpašuma tirgū (piemēram, strauji kritīsies pārdošanas cenas), kadastrālā vērtība pieaugs lielai daļai īpašumu. Ne visiem un ne visur, taču kopumā sagaidāms pieaugums. VZD prognozē, ka, piemēram, individuālajām dzīvojamām mājām kadastrālo vērtību kopsumma valstī pieaugs par 49%, daudzdzīvokļu mājām par 55%, bet lauksaimniecībā izmantojamajai zemei par veseliem 62%.

Kadastrālo vērtību izmanto kā nodokļa bāzi NĪN aprēķinam. Piemēram, ja zemesgabala kadastrālā vērtība ir 10 000 eiro, tam piemēro NĪN likmi 1,5% no kadastrālās vērtības un NĪN maksājums gadā ir 150 eiro. Līdz ar to ir skaidrs, ka NĪN maksājums, ja valdība neizšķiras nekavējoties uzsākt reformas, var būtiski pieaugt lielai daļai iedzīvotāju.

Faktiski vienīgais segments, kur, neskatoties uz vērtību kopsummu pieaugumu 62% apmērā, netiek prognozēts NĪN maksājuma pieaugums, ir lauksaimniecība un mežsaimniecība. Iemesls tam ir fakts, ka jau 2015. gadā valdība attiecībā uz lauksaimniecībā un mežsaimniecībā izmantojamo zemi ar platību virs 3 ha apstiprināja izņēmumu uz 10 gadiem, nosakot, ka nodokļa bāze gadā nedrīkst pieaugt vairāk par 10% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu.

Kāpēc kadastrālā vērtība pieaugs?

Pirmkārt, līdzšinējā kadastrālās vērtības aprēķināšanas metodika neļāva nošķirt un adekvāti novērtēt jaunos, pamatā pēc 2000. gada būvētos nekustamos īpašumus. Šī īpašumu grupa, lai arī skaitliski neliela, bija priviliģētā stāvoklī neatbilstoši zemā novērtējuma dēļ, tādēļ summa, no kuras rēķināja NĪN jaunai ēkai attiecībā pret tās patieso vērtību tirgū, bija mazāka nekā vecākai ēkai. Piemēram, jaunām komercēkām vidējā atbilstība šobrīd ir 0,31 jeb kadastrālo vērtību kopsumma vidēji ir 31% no vidējās cenas tirgū (skat. 2. attēlu). Tikmēr ražošanas ēkām šī vidējā atbilstība ir 0,81.

Lai novērstu šo netaisnīgo pieeju, šī gada sākumā valdībā tika apstiprināta jaunā vērtību aprēķināšanas metodika, kā arī kadastrā tika apkopota informācija par ēku vecumu. Līdz ar to sagaidāms, ka lielākais kadastrālās vērtības pieaugums būs segmentos, kuros šobrīd vidējā atbilstība ir viszemākā. Piemēram, komercēku gadījumā tiek prognozēts kopsummas pieaugums par 54%. Lielā mērā tas saistīts ar faktu, ka kopš 2000. gada Latvijā ir uzbūvēts ļoti daudz jaunu tirdzniecības centru, bet to līdzšinējā kadastrālā vērtība ir bijusi tālu no faktiskās vērtības.

Otrkārt, spēkā esošo kadastrālo vērtību bāze nav pārskatīta (salīdzināta ar īpašumu vērtību tirgū) kopš 2013. gada. Par to, ka situācija tirgū, salīdzinot ar 2013. gadu, ir mainījusies, šaubas ir reti kuram, salīdzinot, cik konkrētā veida īpašums maksāja pirms septiņiem gadiem un cik tagad. Piemēram, tirgus cena 1 ha lauksaimniecības zemes pa šiem gadiem daudzviet ir trīskāršojusies un pat četrkāršojusies. Tas nozīmē, ka kadastrālās vērtības tikai ļoti attālināti atbilst īpašumu patiesajām vērtībām.

Kadastrālo vērtību bāzes pārskatīšana nepieciešama galvenokārt divu iemeslu dēļ. Pirmkārt, lai novērstu reālo vērtību atspoguļojuma nevienlīdzības starp dažādām īpašumu grupām, kuru dēļ nevienmērīgi sadalās nekustamā īpašuma nodokļu slogs. Otrkārt, lai apzinātu valstī esošo īpašumu patieso vērtību, nodrošinot objektīvas informācijas bāzi nekustamā īpašuma nozares un ar to saistītā nodokļu regulējuma pilnveidošanai.

Nepieciešama reāla NĪN pārbūve, nevis kosmētiskais remonts

NĪN piemērošanas kārtību nepieciešams pārbūvēt, nevis veikt tikai kosmētisko remontu, piemēram, pamainot likmju piemērošanas slieksni vai pašu likmi. Gala rezultāts šādu šķietamu izmaiņu rezultātā nemainīsies.

Tieslietu ministrija jau vairāk nekā gadu aicina partnerus atbalstīt likumprojektus par neapliekamā minimuma ieviešanu pirmajam mājoklim (gan privātmājām, gan dzīvokļiem) 100 000 eiro apmērā. Šis atvieglojums attiektos arī uz īres dzīvokļiem, ja īres tiesības ir reģistrētas zemesgrāmatā un īrnieks ir deklarējies konkrētajā īpašumā.

Pēc sākotnēji nerezultatīvām diskusijām gada garumā esam nonākuši pie rezultāta, kurš, cerams, spēs apmierināt tās institūcijas, kuras līdz šim uz mūsu aicinājumiem nav reaģējušas. Proti, Tieslietu ministrijas sagatavotie likumprojekti paredz noteikt, ka mājokļiem ar vērtību līdz 100 000 eiro NĪN netiek aprēķināts, bet mājokļiem ar augstāku vērtību tiek piemērots neapliekamais minimums 100 000 eiro apmērā. Tas nozīmētu, ka, piemēram, primārajam mājoklim ar vērtību 150 000 eiro NĪN maksājums pašreizējo 572,74 eiro vietā būtu 100 eiro.

Līdzīgu principu aicinām ieviest attiecībā uz zemi zem primārā mājokļa, nosakot, ka šajos gadījumos nodokļa aprēķinam izmanto 1/5 daļu no KV. Piemēram, ja vērtība ir 10 000 eiro, tad šobrīd NĪN ir 150 eiro. Pēc mūsu piedāvājuma ieviešanas tie būtu 30 eiro. Par zemi joprojām maksās visi, taču attiecībā uz primāro mājokli tās būs salīdzinoši ļoti nelielas summas. Par pašu mājokli nemaksās lielākā daļa Latvijas iedzīvotāju.

Kāpēc 100 000? Jo tiesības uz mājokli ir fundamentālas pamattiesības

Kāpēc 100 000 eiro? Jo vēlamies panākt, lai neapliekamais minimums attiektos uz absolūti lielāko Latvijas iedzīvotāju daļu. 2022. gadā no 321 tūkstoša individuālo dzīvojamo māju KV virs 100 000 eiro varētu būt 20,5 tūkstošiem māju. Līdzīgi arī dzīvokļiem – no 739 tūkstošiem dzīvojamo telpu grupu (dzīvokļu) 100 000 eiro robežu pārsniegs 23,4 tūkstoši īpašumu.

Atkārtošu jau iepriekš sacīto – ikvienam ir tiesības uz mājokli. Uz ne pārāk glaimojošo situāciju Latvijas mājokļu tirgū norāda ne tikai pašmāju eksperti un institūcijas, bet arī ārvalstu organizācijas, piemēram, OECD. Mūsu mājokļu tirgus ir fragmentēts, īpašumi bieži vien novecojuši un sliktā stāvoklī. Turklāt Latvijai raksturīgs t.s. iztrūkstošais vidusposms, proti, 44% mājsaimniecību ir par bagātu, lai saņemtu sociālo atbalstu, un par nabadzīgu, lai atļautos noformēt hipotekāro kredītu.¹ NĪN maksājumu pieaugums mazina iespējas ne tikai novirzīt vairāk līdzekļu mājokļa labiekārtošanai, bet arī pārejai uz jaunu, plašāku un vērtīgāku mājokli. Tieši tam vajadzētu būt vienam no valsts politikas mērķiem – iedzīvotāju sadzīves apstākļu uzlabošana, t.sk. iespēja dzīvot kvalitatīvākā mājoklī.

Ja neieviesīs neapliekamo minimumu primārajam mājoklim, NĪN ieņēmumu pieaugumu par aptuveni 70 miljoniem eiro apmaksās iedzīvotāji

Pašvaldību kopējie ieņēmumi no NĪN 2022. gadā, ja netiek ņemts vērā Tieslietu ministrijas piedāvātais risinājums ieviest neapliekamo minimumu primārajam mājoklim, salīdzinot ar 2018. gadu, varētu pieaugt par aptuveni 156 miljoniem eiro jeb gandrīz uz pusi! Ja tiek ņemts vērā mūsu piedāvājums, tad ieņēmumi varētu būt ne mazāk kā 252 miljoni eiro. Starpība aptuveni 100 miljoni eiro.

Uz kā rēķina tad būtu šis milzīgais pieaugums, ja atsevišķi valdības partneri turpina kategoriski noraidīt primārā mājokļa konceptu? 4. attēlā tas ir labi redzams – pieaugums būtu uz iedzīvotāju mājokļu rēķina.

Avots: Finanšu ministrija, VZD, Tieslietu ministrija.

Kas tad maksās par NĪN?

Kas kompensētu iespējamo ieņēmumu samazinājumu no NĪN par mājokļiem, ja ievieš neapliekamo minimumu primārajam mājoklim? Neviens, jo netiek piedāvāts ieņēmumu samazinājumu par mājokļiem kompensēt, paceļot likmes citām maksātāju grupām. Ieņēmumu pieauguma pamatā būtu objektīvs kadastrālās vērtības pieaugums citos segmentos, t.sk. par komercēkām. Tā iemeslus aprakstīju jau iepriekš. Nav tā, ka vērtības celsies visur, taču pēc 2000. gada uzbūvētām komercēkām, piemēram, lielveikaliem, jārēķinās ar celšanos.

Vienlaikus no ieņēmumu prognozēm ir skaidri redzams, ka ieņēmumu pieaugums, pat neskatoties uz neapliekamā minimuma ieviešanu, ļauj runāt par nodokļa likmju pārskatīšanu, piemēram, komercēkām vai ražošanas objektiem. Galvenais, lai tas nenotiktu uz iedzīvotāju rēķina, jo galu galā nodokļa samazināšana iedzīvotājiem nozīmē, ka slogs tiek samazināts šo uzņēmumu darbiniekiem. Šī nauda atgriezīsies ekonomikas apritē.

Pašvaldības lielākoties necietīs

Jau šobrīd pašvaldību budžetos ieņēmumi no NĪN par to segmentu, uz kuru attieksies primārā mājokļa atvieglojumi, lielākoties ir salīdzinoši nelieli. Piemēram, Gulbenes novadā 2018. gadā tie ir 1,5% no visiem nodokļu ieņēmumiem, Talsu novadā – 1,8%. Ārpus Pierīgas un lielajām pilsētām NĪN ieņēmumu lielāko daļu veido ieņēmumi no lauksaimniecības un mežsaimniecības zemes un komercēkām.

Vienīgās pašvaldības, kurās ieņēmumi no NĪN varētu samazināties, ir tās, kurās jau šobrīd mājokļu ir proporcionāli krietni vairāk nekā cita veida nekustamo īpašumu (proti, Pierīgas novados, bet ne visos), kā arī dažās lielajās pilsētās.

Atbilde Vilnīša kungam

Šī gada 1. jūlijā TV3 raidījumā "900 sekundes" Liepājas pašreizējais mērs Jānis Vilnītis, atbildot uz jautājumu par Tieslietu ministrijas virzītajiem likumprojektiem par primārā mājokļa aizsardzību, šo iniciatīvu nosauca par populistisku un minēja, ka Liepājas budžeta zaudējumi tādā gadījumā būtu 3–4 miljoni eiro gadā.

Tā nav taisnība. Jau šobrīd Liepājas ieņēmumi no NĪN par mājokļiem un zemi zem mājokļiem ir aptuveni 1,4 miljoni eiro jeb 3,1% no kopējiem nodokļu ieņēmumiem 2018. gadā. Tā ir maksimālā robeža, uz kuru varētu attiekties atvieglojumi primārajam mājoklim. 3–4 miljoni nekādi nesanāk.

Taču ir taisnība, ka Liepāja būtu viena no tām trim lielajām pilsētām, kurām kopējie ieņēmumi no NĪN 2022. gadā samazinātos ne vairāk par 1,3 miljoniem eiro. Iemesls tam būtu ne tikai neapliekamā minimuma piemērošanas fakts liepājniekiem, bet arī tas, ka Liepājā, neraksturīgi daudzām citām pilsētām, tiek prognozēta kadastrālo vērtību kopsummu stagnācija komercēku sektorā. Ražošanas ēku sektorā ir pat kadastrālo vērtību kopsummu kritums.

Ceru, ka valdības partneri un premjers beidzot mūs sadzirdēs

Neapliekamā minimuma ieviešana ir svarīga vēl vienā aspektā – mēs līdz galam nevaram zināt, kāda būs ekonomiskā situācija 2022. gadā. Lai arī šobrīd Finanšu ministrija un Latvijas Banka prognozē IKP pieaugumu, situācija ārvalstu tirgos var ietekmēt arī mūsu ekonomiku. Līdz ar to jau šobrīd iedzīvotājiem ir jādod pārliecība par savām finansiālajām iespējām.

Esmu uzdevis VZD sekot līdzi notikumiem nekustamā īpašuma tirgū un informēt par NĪ tirgus izmaiņām pēc 2019. gada 1. jūlija – vai Covid-19 krīzes ietekmē cenas ir nokritušās zem 2019. gada atskaites punkta. Ja, piemēram, rudenī būs cenu kritums, būs nepieciešams pārskatīt kadastrālo vērtību bāzi. Taču ar to nepietiek, nepieciešams valdības partneru, t.sk. Finanšu ministrijas, atbalsts iecerētās reformas īstenošanā. Valdības partneriem un premjeram ir jābeidz izlikties, ka NĪN straujais pieaugums, ignorējot matemātikas likumus, nenotiks, un kopīgi jāmeklē risinājumi.

1 https://issuu.com/oecd.publishing/docs/latvia_housing_report_web-1