Foto: Privātais arhīvs
Š.g. 15. jūlijā tika prezentētas un publiskotas ilgi gaidītās LR Valsts zemes dienesta (VZD) aprēķinātās 2022. gadam 'projektētās' kadastrālās vērtības. Parādījušies arī daži skaidrojošie raksti, kuros gan lielākā uzmanība vērsta tieslietu ministra Bordāna k-ga ierosinājumiem par piešķiramajiem atvieglojumiem - atšķirīgu aprēķina metodiku nodoklim mājokļiem. Tāpat arī publiski parādās dažādu speciālistu viedokļi par nepieciešamību palielināt nekustamā īpašuma nodokļu slogu pakāpeniski.

Tomēr pirms ķeramies klāt atvieglojumiem un nodokļa pieauguma ierobežošanai, būtu svarīgi iedziļināties, kāds tad ir 'jauno' aprēķinu rezultāts, un ko tad Valsts zemes dienesta speciālisti ir sarēķinājuši? Līdz 2020. gada 28. jūlijam (tātad tikai 2 nedēļu laikā no publicēšanas) jebkurš var iesniegt savus iebildumus vai priekšlikumus, un daudzas man zināmās profesionālās organizācijas un biedrības (t.sk. Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija) un nekustamā īpašuma konsultāciju, brokeru un investīciju uzņēmumi aktīvi gatavo argumentāciju iebildumiem un priekšlikumiem, jo izmaiņas nudien ir nepieciešamas!

Jau dažās dienās kopš projektēto kadastrālo vērtību publicēšanas manā rīcībā ir nonākuši vairāk kā simts piemēru, kas pierāda jauno projektēto kadastrālo vērtību absurdumu un absolūtu nesasaisti ar īpašumu tirgus vērtību, pretēji tam, kā to apgalvo VZD pārstāvji savā analīze par atbilstību tirgus cenām, un to var pārbaudīt jebkurš, kam ir pieeja publiskajām datu bāzēm – zemesgrāmatas datiem par notikušiem darījumiem un VZD datu bāzei kadastrs.lv. Protams, ne visi darījumi notiek par tirgus cenu, taču, manis apskatītajos darījumos iekļauti tikai darījumi uz pirkuma līguma pamata, līdz ar to izslēdzot no analīzes izsoles, dāvinājumus un taml. Tāpat, protams, uzmanīgi jāizvērtē darījumu atbilstība tirgum, īpaši tirgus segmentos, kur ir aizdomas par pazeminātām darījumu cenām, lai izvairītos no valsts nodevas samaksas.

Esmu analizējis nejaušas atlases rezultātā atlasītus notikušus darījumus, kā arī, iespēju robežās, arī to sludinājumus pēdējā gada laikā (no 01.07.2019. līdz 30.06.2020.), un salīdzināju tās ar šībrīža kadastrālajām vērtībām un projektētājām kadastrālām vērtībām uz 2022. gadu.

Izvēlējos salīdzinoši nelielu darījumu skaitu katrai apskatāmajai īpašumu kategorijai, taču lai izvairītos no subjektivitātes, apskatāmo darījumu sarakstam izmantoju nejaušo skaitļu ģenerēšanas rīku random.org. Darījumu dati iegūti no www.cenubanka.lv, taču tie pieejami jebkuram publisko darījumu datu abonentam no Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas vai VZD.

Analīzei izvēlējos sekojošus darījumus:

  1. 10 dzīvokļi Latvijas lielākajās pilsētās – Rīgā, Daugavpilī, Liepājā, Jelgavā un Jūrmalā;
  2. 10 privātmājas ar zemi Rīgā un Mārupē;
  3. 10 savrupmāju apbūves zemes Rīgā;
  4. 10 biroju ēkas ar zemi Rīgā;
  5. 10 biroju telpas Rīgā;
  6. 10 komercapbūves zemes Rīgā;
  7. 10 noliktavu ēkas Rīgā;
  8. 10 lauksaimniecības zemes visā Latvijā.


Kopumā apskatīti un salīdzināti dati par darījumiem un kadastrālajām vērtībām 130 dažādiem īpašumiem.

Jāsecina, ka iepriekš kadastrālās vērtības vairumā gadījumu bija zemākas, bieži – būtiski zemākas, kā konkrēto īpašumu tirgus cenas, un vairākkārt no VZD puses ir izskanējusi robežšķirtne, ka kadastrālām vērtībām jāatbilst tirgus cenām 85% apmērā.4

Apskatot analīzes rezultātus, jāsecina, ka VZD ir pārspējusi jebkuras ekspektācijas, un projektētās kadastrālās vērtības 39! no 130 apskatītiem darījumiem (tātad, 30% gadījumu) būtiski, tātad, vairāk kā par 15% pārsniedz darījumu cenas!

Vislielākie projektētās kadastrālās vērtības pārsniegumi novērojami dzīvokļiem Rīgā, kur projektētā kadastrālā vērtība ir augstāka kā tirgus darījumi 4 no 10 apskatītajiem piemēriem. Lielākā starpība +85.9% (projektētā kadastrālā vērtība ir par 86% augstāka kā darījums), zemākā – +35.3%! Jāpiebilst, ka 2 no 10 apskatītajiem piemēriem projektētā kadastrālā vērtība bija ļoti tuvu darījuma cenai un 4 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība bija būtiski zemāka nekā darījumi (starpības no -20.2% līdz -45.1%). Tātad, projektētās kadastrālās vērtības izkliede ir no -45.1% līdz +85.9%, salīdzinot to ar darījumiem. Vairumam no apskatītajiem darījumiem pieejama informācija arī par sludinājumiem, un vidēji darījumi bijuši par 8% zemāku cenu nekā piedāvājums, līdz ar to apšaubīt darījumu cenas nav pamata.

Līdzīga situācija pirmšķietami liekas, ka ir arī ar dzīvokļiem Daugavpilī un Liepājā, taču jāsecina, ka pat nelielajā izlases datu kopā ir daži darījumi, kas būtiski atšķiras no piedāvājumiem vai tie noslēgti par cenu, kas praktiski ir vienāda ar šībrīža kadastrālo vērtību. Iespējams, tas saistīts ar patiesās darījuma cenas neuzrādīšanu valsts nodevas no darījuma taupības nolūkos, vai tas skaidrojams ar darījuma piespiedu raksturu, līdz ar to tādus datus salīdzināšanai jāizmanto piesardzīgi. Tomēr, pat atmetot 2 darījumus, kur darījums ir vienāds ar kadastrālo vērtību un būtiski zemāks kā piedāvājums, jāsecina, ka visās 4 pārējās apskatītajās pilsētās pat mazajā darījumu izlases kopā (angl. 'sample') ir 10 piemēri no 38 (26% no visiem apskatītiem darījumiem), kur projektētā kadastrālā vērtība dzīvokļiem būtiski pārsniedz darījuma cenu! Lielākā starpība ir +153.2%, mazākā – +20.9%! Pārējos gadījumos novērojama spēcīga tendence, ka projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā darījumi – 20 gadījumos (tātad, 53% no koriģētās darījumu izlases kopas). Lielākā starpība ir -68.5%, mazākā -17.4%. Tikai 8 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība vairāk vai mazāk atbilst notikušajiem darījumiem.

Nedaudz labvēlīgāka situācija no īpašnieku viedokļa ir ar privātmājām ar zemi Rīgā – pārsvarā gadījumu projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā notikušie darījumi (6 no 10 piemēriem). Lielākā starpība ir -54.7%, mazākā -15.8%. Tomēr, 2 gadījumos (tātad 20% no darījumu izlases kopas) projektētā kadastrālā vērtība ir attiecīgi par 24.4% un 34.6% augstāka nekā notikušie darījumi un tikai 2 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība atbilst notikušajiem darījumiem.

VZD aprēķini par privātmājām ar zemi Mārupē vairumā gadījumu iztur kritiku - no apskatāmās darījumu izlases kopas ir 4 piemēri, kad projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā notikušie darījumi (lielākā starpība -54.7%, mazākā -29.7%), taču vai jūs būtu ar mieru maksāt nekustamā īpašuma nodokli uz pusi augstāk nekā jūsu kaimiņš? Vienā gadījumā projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski (+35.8%) augstāka nekā darījums.

Līdzīga situācija ir ar savrupmāju apbūves zemi Rīgā – 4 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā notikušie darījumi (lielākā starpība -70.3%, mazākā -20.5%), un vienā gadījumā tā ir augstāka (+16.7%).

Ar biroju telpām un biroju ēkām Rīgā VZD speciālistiem ir pavisam nevedies – būtiska atšķirība no darījumiem ir 17 gadījumos no 20 piemēriem (tātad, 85% gadījumu)! Pie tam, 12 piemēros (tātad, 60% gadījumu), projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski augstāka nekā notikušie darījumi (lielākā starpība, atmetot vienu ekstrēmu gadījumu, sastāda +333.7%, mazākā - +18.8%). Svarīgi piebilst, ka 6 gadījumos (30% gadījumu) projektētās kadastrālās vērtības ir vairāk kā 2x lielāka kā darījumi!

Komercapbūves zemes kadastrālajā vērtēšanā saskatāmas līdzīgas tendences – būtiska atšķirība vērojama 9 no 10 piemēriem (90% gadījumu). 3 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski augstāka (lielākā starpība – +117.1%, mazākā - +44.3%), savukārt, 4 gadījumos projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka (lielākā starpība -75.1%, mazākā -17.3%).

No noliktavas ēku darījumu datu kopas, 5 gadījumos no 10 (50% gadījumu) projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski augstāka nekā darījumi (lielākā starpība - +65%, mazākā starpība – 16.2%). Tikai 1 gadījumā projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā darījums (starpība -88.2%).

Lauksaimniecības zemes īpašnieki var atviegloti nopūsties, jo gandrīz visos apskatītajos piemēros projektētā kadastrālā vērtība ir būtiski zemāka nekā darījumi (9 no 10 piemēriem), pie tam vairumā gadījumu (55%) projektētā kadastrālā vērtība ir gandrīz 2x zemāka (lielākā starpība -94.7%, mazākā -24%). Tikai 1 gadījumā projektētā kadastrālā vērtība bija būtiski (par +38.4%) augstāka nekā darījums.

Kopumā, jāsecina, ka VZD aplēstās projektētās kadastrālās vērtība ir ar nepieļaujami lielu izkliedi, salīdzinot ar darījumiem! Īpaši liela izkliede no apskatāmās datu kopas ir attiecībā uz biroju ēkām un telpām, kā arī dzīvokļiem Rīgā. Tāpat absolūti nav pieļaujams, ka kadastrālā vērtība konkrētam īpašumam pārsniedz tā tirgus vērtību!

Ņemot vērā augstākminēto, manuprāt, kadastrālās vērtēšanas sistēmā un metodoloģijā ir veicams nevis vienkārši remonts, bet gan kapitālas pārmaiņas.

Mana profesija saistīta ar novērtēšanu un datu analītiku jau vairāk kā 15 gadus, esmu arī sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs un biedrības "Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija" valdes loceklis. Esmu veicis dažādu lielu īpašuma, kredītu un investīciju portfeļu novērtēšanu visās Baltijas valstīts, līdz ar ko ar pilnu pārliecību varu teikt, ka arī masveida novērtēšana nodokļu vajadzībām ir jāveic ievērojot profesionālos standartus, t.sk. Starptautiskos vērtēšanas standartus, uz ko ir balstīts arī Latvijas standarts, un to var veikt kvalitatīvi un profesionāli.

Es aicinu katru no jums sniegt atsauksmes un iebildumus par Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam" pa e-pastu sabiedribas.lidzdaliba@vzd.gov.lv, savukārt LR Tieslietu ministriju un Valsts Zemes dienestu aicinu uz dialogu ar profesionālajām organizācijām un asociācijām par steidzamu atbalstu kadastrālās vērtēšanas sistēmas sakārtošanai Latvijā!

Tabula 1. 10 nejauši izvēlētie darījumi ar dzīvokļiem Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Vecpilsētas iela, Rīga259 000142 085-45.1%
Birzes iela, Rīga21 50017 156-20.2%
Lāčplēša iela, Rīga21 00011 637-44.6%
Parādes iela, Rīga10 00013 52735.3%
Zvaigžņu iela, Rīga30 50042 72440.1%
Jūrmalas iela, Rīga14 00023 10365.0%
Pils iela, Rīga135 00084 931-37.1%
Lokomotīves iela, Rīga42 80044 3933.7%
Vienības iela, Rīga23 50043 68885.9%
Veldres iela, Rīga37 00036 407-1.6%

Tabula 2. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Daugavpilī

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Tukuma iela, Daugavpils9 00016 67685.3%
Arhitektu iela, Daugapvils3 0005 64188.0%
Cialkovska iela, Daugavpils10 00012 09220.9%
Stadiona iela, Daugavpils8 14014 62679.7%
Smilšu iela, Daugavpils10 5006 126-41.7%
Miera iela, Daugavpils4 2007 996
Malu iela, Daugavpils15 00013 205-12.0%
Miera iela, Daugavpils7 0007 83211.9%
Višķu iela, Daugavpils23 00014 772-35.8%
Sporta iela, Daugavpils14 00012 052-13.9%

Tabula 3. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Liepājā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Oskara iela, Liepāja2 0004 567
Šķēdes iela, Liepāja25 20013 674-45.7%
Klaipēdas iela, Liepāja21 00015 097-28.1%
Siļķu iela, Liepāja24 00014 546-39.4%
Uliha iela, Liepāja100 00038 511-61.5%
Šķēdes iela, Liepāja6 0006 0070.1%
Siļķu iela, Liepāja10 0007 287-27.1%
Eduarda iela, Liepāja34 55019 138-44.6%
Rīgas iela, Liepāja3 5003 6293.7%
Apšu iela, Liepāja5 0002 696-46.1%

Tabula 4. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Jelgavā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Vecpilsētas iela, Jelgava7 0002 991-57.3%
Aspazijas iela, Jelgava38 50025 899-32.7%
Puķu iela, Jelgava45 50040 863-10.2%
Ganību iela, Jelgava12 00018 18251.5%
Dobeles iela, Jelgava51 64632 667-36.7%
Lielā iela, Jelgava17 70014 619-17.4%
Garozas iela, Jelgava14 0004 406-68.5%
Cepļu iela, Jelgava7 00011 49664.2%
Ganību iela, Jelgava16 00040 516153.2%
Asteru iela, Jelgava36 00028 300-21.4%

Tabula 5. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar dzīvokļiem Jūrmalā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Skolas iela, Jūrmala40 00034 946-12.6%
Skolas iela, Jūrmala24 00023 585-1.7%
Engures iela, Jūrmala28 50023 480-17.6%
Raiņa iela, Jūrmala28 60016 663-41.7%
Kārsas iela, Jūrmala120 10077 826-35.2%
Skolas iela, Jūrmala38 00037 352-1.7%
Brīvības iela, Jūrmala65 00046 483-28.5%
Tallinas iela, Jūrmala15 00028 00886.7%
Grīšļa iela, Jūrmala104 700163 90356.5%
Jāņa iela, Jūrmala63 00050 044-20.6%

Tabula 6. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar privātmājām Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Airu iela, Rīga160 000128 790-19.5%
Susējas iela, Rīga173 000176 6212.1%
Vēlavu iela, Rīga200 000269 18834.6%
Gaujas iela, Rīga200 000248 79524.4%
Pludmales iela, Rīga255 000211 002-17.3%
Ķiburgas iela, Rīga64 00053 915-15.8%
Sesku iela, Rīga200 000206 2063.1%
Daugavmalas iela, Rīga75 30034 090-54.7%
Jaunelku iela, Rīga17 50010 525-39.9%
Trīsstūra iela, Rīga97 00079 619-17.9%

Tabula 7. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar privātmājām Mārupē

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Mārupītes gatve, Mārupe158 000137 560-12.9%
Stīpnieku ceļš, Mārupe188 000124 395-33.8%
Mēmeles iela, Mārupe165 000103 460-37.3%
Liepkalnu iela, Mārupe200 000200 3110.2%
Rožleju iela, Mārupe180 000126 575-29.7%
Braslas iela, Mārupe100 000135 77435.8%
Pilskalnu iela, Mārupe250 000280 31212.1%
Kurpnieku iela, Mārupe317 000355 21712.1%
Kabiles iela, Mārupe214 000235 87810.2%
Orhideju iela, Mārupe287 000130 035-54.7%

Tabula 8. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar savrupmāju apbūves zemi Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Sesku iela, Rīga20 00022 40012.0%
bez adreses33 88026 700-21.2%
Eiženijas iela, Rīga30 00025 235-15.9%
Kaplavas iela, Rīga60 00070 03316.7%
Slampes iela, Rīga42 00027 860-33.7%
Vecāķu iela, Rīga18 00017 952-0.3%
Imulas iela, Rīga55 00043 720-20.5%
Rubīna iela, Rīga103 88030 867-70.3%
Apļa iela, Rīga13 90013 440-3.3%
bez adreses8 0009 08813.6%

Tabula 9. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju ēkām ar zemi Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Aristida Briāna iela, Rīga1 776 7381 725 033-2.9%
Laboratorijas iela, Rīga370 0001 306 489253.1%
Kr Valdemāra iela, Rīga24 424 51217 678 385-27.6%
Miesnieku iela, Rīga450 000840 24186.7%
Stabu iela, Rīga650 000991 69352.6%
Kaļķu iela, Rīga14 100 0004 742 125-66.4%
Brīvības iela, Rīga600 0001 272 173112.0%
Ventspils iela, Rīga530 000592 56011.8%
Krāmu iela, Rīga262 885641 889144.2%
Bauskas iela, Rīga250 100111 815-55.3%

Tabula 10. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar biroju telpām Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Kr. Valdemāra iela, Rīga37 00043 95818.8%
Brīvības iela, Rīga22 70098 456333.7%
Mazā iela, Rīga36 00044 48223.6%
Skolas iela, Rīga64 20047 720-25.7%
Katoļu iela, Rīga3906 2641506.2%
Tomsona iela, Rīga24 50027 74613.2%
Vidus iela, Rīga25 00064 796159.2%
Zolitūdes iela, Rīga18 50037 573103.1%
Alfrēda iela, Rīga44 99055 26322.8%
Miera iela, Rīga44 50042 417-4.7%

Tabula 11. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar komercapbūves zemi Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Dāliju iela, Rīga39 60034 100-13.9%
Pildas iela, Rīga240 000113 240-52.8%
bez adreses150 122323 400115.4%
bez adreses56 81750 400-11.3%
Kalētu iela, Rīga13 80012 594-8.7%
Reinvaldu iela, Rīga1 405 248350 231-75.1%
bez adreses21 00016 738-20.3%
Fridriķa iela, Rīga23 00033 20044.3%
Kārļa iela, Rīga300 000248 216-17.3%
Dzelzceļa iela, Rīga22 00047 760117.1%

Tabula 12. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar noliktavu ēkām ar zemi Rīgā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Daugavgrīvas iela, Rīga1 383 120163 728-88.2%
Dzirciema iela, Rīga20 15032 49761.3%
Zārdu iela, Rīga690 120770 79211.7%
Vējstūru iela, Rīga110 000121 59310.5%
Ceraukstes iela, Rīga175 000207 35518.5%
Mārkalnes iela, Rīga245 000343 93140.4%
Katlakalna iela, Rīga2 1073 47765.0%
Ilzenes iela, Rīga79 00091 77616.2%
Āpšu iela, Rīga290 000278 553-3.9%
Ganību iela, Rīga337 000314 274-6.7%

Tabula 13. 10 nejauši izvēlēti darījumi ar lauksaimniecības zemi Latvijā

Atrašanās vietaDarījuma summa, EURProjektētā kadastrālā vērtība, EURStarpība ar darījumu
Baldones pag., Baldones nov.4 0002 828-29.3%
Baldones pag., Baldones nov.10 0002 404-76.0%
Tīņūžu pag., Ikšķiles nov.11 000992-91.0%
Jaunsātu pag., Tukuma nov.27 50020 895-24.0%
Vānes pag., Kandavas nov.55 00076 12938.4%
Viļķenes pag., Limbažu nov.35 0004 377-87.5%
Tomes pag., Ķeguma nov.10 00011 14511.5%
Sauleslejas, Zaķumuiža, Ropažu nov.800138-82.8%
Pūres pag., Tukuma nov.42 0752 244-94.7%
Pūres pag., Tukuma nov.14 00012 780-8.7%

1 http://kadastralavertiba.lv/jaunumi/

2 https://lvportals.lv/norises/318193-jaunas-kadastralas-vertibas-un-piedavata-nekustama-ipasuma-nodokla-reforma-2020

3 https://www.lsm.lv/raksts/zinas/ekonomika/eksperti-aicina-parskatit-nekustama-ipasuma-nodokla-politiku-lai-izvairitos-no-trieciena.a367652/

4 http://kadastralavertiba.lv/dienests-regionu-dienas-informe-par-kadastralo-vertibu-izmainam-2017-2018-gada/ un http://kadastralavertiba.lv/gatavo-priekslikumus-kadastralo-vertibu-bazes-parskatisanai-2017-2018-gadam/

Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!