Es savā rakstā apzināti vēl neizmantoju salīdzinājumu starp 2022.gada projektētām kadastrālām vērtībām un sertificētu nekustamā īpašuma vērtētāju veiktajiem novērtējumiem, un esmu rakstā korekti minējis iespējamos riskus, kas saistīti ar iespējamu patiesās darījuma cenas neuzrādīšanu, tomēr, esmu veicis arī darījumu salīdzināšanu ar piedāvājumiem, un piemēram, par darījumiem ar dzīvokļiem Rīgā esmu norādījis arī uz darījumu korektu korelāciju ar publiskajiem piedāvājumiem, līdz ar to nav pamata aizdomām, ka šajā nejauši izvēlētā darījumu kopā būtu iekļauti darījumu ar mākslīgi pazeminātām cenām.
Atgādināšu, ka nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā ir reglamentēta profesija, un varu mierināt Valsts zemes dienestu (VZD) un sabiedrību kopumā, ka arī salīdzinājums starp sertificētu vērtētāju tirgus vērtības vērtējumiem un projektētajām kadastrālajām vērtībām ir jau tapis Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas biedru vidū, un tas tiks iekļauts arī LĪVA (Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija) argumentācijā. Varu pateikt priekšā, ka rezultāti nav VZD iepriecinoši.
Es savā analīzē apskatīju aktuālākos, pēdējā gada darījumus – pārsvarā tie ir no 2019. gada, jo 2020. gada sākumā ļoti būtiski mazinājās darījumu skaits, taču atbildot uz VZD pārmetumiem vēlos norādīt uz to, ka saskaņā ar VZD pašu publicēto nekustamā īpašuma cenu indeksu valstī1, darījuma cenām manis apskatītajā periodā kopumā vajadzētu būt vēl augstākām nekā iepriekšējos periodos, kurus VZD izmantojusi savos aprēķinos. Kā tad var izskaidrot, ka daudzu notikušo darījumu summas ir zemākas nekā prognozētās kadastrālās vērtības? Vai visiem darījumiem ir bijis piespiedu raksturs vai darījuma puses apzināti slēpušas patieso darījuma cenu?
Problēmas būtība slēpjas kadastrālās vērtēšanas metodoloģijā, kas pēc būtības nav bijusi mainīta vairākus gadu desmitus. Tās lielākie trūkumi, kas šobrīd noveduši pie neatbilstoša rezultāta, manuprāt, ir sekojoši:
Kadastrālā vērtēšana notiek zemei un apbūvei atsevišķi (līdz ar to tiek veikts mākslīgs sadalījums), taču salīdzināmie darījumi notiek par vienotu objektu (zemi ar apbūvi kopā vai dzīvokļa īpašumu, kurā ietilpst domājamās daļas no zemes un apbūves)!
Informācijas bāze, kas tiek pielietota kadastrālajā novērtēšanā, ir nepietiekoša – nav pieļaujams aprobežoties tikai ar kadastra datiem, un iztrūkst informācijas analīze no tirgus (t.sk. par tirgus nomas maksām), piedāvājumiem, Būvniecības informācijas sistēmas utt.
Ir novērojama subjektīva pieeja, nosakot standarta objektus, ko izmanto vērtības bāzes izstrādei, un subjektīvi korekcijas koeficienti, ar kuriem tiek veikta bāzes vērtības korekcija konkrētajam objektam (piemēram, korekcijas koeficients par zemes apbūves intensitāti);
Netiek pielietotas visas izmantojamās atbilstošās vērtēšanas pieejas katrai objektu kategorijai, nepamatoti aizbildinoties ar informācijas nepietiekamību (šobrīd kadastrālajā vērtēšanā izmaksu pieeja pielietota inženierbūvēm, ieņēmumu pieeja tikai mežiem, pārējiem objektiem – tirgus pieeja (ar vienu būtisku iebildi, ka tām objektu kategorijām, par kurām ir maz darījumu, tiek piemeklēti un pielāgoti 'līdzīgu' objektu kategoriju dati)).
Visi augstākminētie trūkumi nav nekāds jaunums, un uz tiem norādīts un tie ir jau bijuši iekļauti Kadastrālās vērtēšanas sistēmas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanas koncepcijā2, kas ir spēkā arī šobrīd un kuru kā Ministru kabineta rīkojumu 2012. gadā parakstīja arī tieslietu ministrs Bordāna kungs.
Interesanti, ka astoņu gadu laikā VZD nav novērsis nevienu no iepriekš konstatētajiem trūkumiem, un, atsakoties no pamatprincipa noteikt kadastrālo vērtību vidējā līmeņa atbilstību zemākajam tirgus līmenim, kadastrālās vērtības nosakot 85% apmērā no vidējā tirgus līmeņa (kā tas ir bijis iepriekš un kā arī paredzēts augstākminētajā koncepcijā), ir nonākusi pie absurdas situācijas, ka aprēķinātās projektētās kadastrālās vērtības ir augstākas nekā sertificētu vērtētāju noteiktās tirgus vērtības un tirgus cenas.
Kā Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes loceklis varu apliecināt, ka Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija arī kategoriski norobežojas no sagatavotajām projektētajām kadastrālajām vērtībām 2022. gadam un neatbalsta Ministru kabineta noteikumu projektu "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2022., 2023., 2024. un 2025. gadam", par ko sagatavots attiecīgs iesniegums.
1 http://kadastralavertiba.lv/cenu-indekss-valsti/, http://kadastralavertiba.lv/videjas-darijumu-cenas-dzivokliem/
2 https://likumi.lv/doc.php?id=251895&version_date=07.10.2012
Seko "Delfi" arī Instagram vai YouTube profilā – pievienojies, lai uzzinātu svarīgāko un interesantāko pirmais!
