Ernesto Preatoni: Ieguldīt nekustamajā īpašumā ir labāk nekā akcijās – mīts vai patiesība?  (19)

Galvenās bažas ir bijušas par to, vai nekustamais īpašums Rīgā, īpaši ekskluzīvajā segmentā, laika gaitā spēs saglabāt un palielināt savu vērtību. Cilvēku priekšstats par augsto aizņemšanās risku un ilgo atmaksāšanās periodu veicina skepsi pret ieguldījumiem šajā segmentā. Šo nenoteiktību pauž arī vietējās bankas, kuras ieguldījumus luksusa klases nekustamajos īpašumos vēsturiskajā Rīgā vērtē kā pārāk riskantus, tāpēc bieži vien bankas nenodrošina finansējumu īpašumiem šajā segmentā. Protams, kā ekonomikas eksperts es saprotu banku pamatojumu, kāpēc tās kā starpnieces iesaka ieguldīt akciju tirgū, bet realitātē jāapzinās, ka arī ieguldījumi akciju tirgū ir riskanti.

Atskatoties uz akciju tirgus vēsturi, zinām, ka tajā ir notikušas vairākas krīzes, visnežēlīgākā no tām – Amerikas Savienotajās Valstīs 1929. gadā. Tāpat arī 2008. gada pasaules akciju tirgus katastrofa, kas laika periodā no 2007. līdz 2009. gadam iznīcināja 16,4 triljonus dolāru Amerikas mājsaimniecībām, un pati nesenākā krīze 2020. gada februārī, kas saistīta ar Covid-19 izplatību. Ieguldīšana akcijās vai obligācijās nav kā pastaiga pa parku – tas prasa laiku, pacietību un zināšanas. Šī brīža situācijā ir jāpatur prātā, ka valstu politikas pasākumi, kas veikti, lai ierobežotu Covid-19 izplatību, daudziem uzņēmumiem rada ievērojamus darbības traucējumus, kas savukārt ietekmē akciju cenas.

Tādējādi ir jāapzinās, ka jebkurš ieguldījums neatkarīgi no tā, vai tas investēts nekustamajā īpašumā vai akciju tirgū, ir saistīts ar risku, un to būtiski ietekmē sociālpolitiskā vide. Manuprāt, finanšu sektora uzņēmumiem, it īpaši bankām, būtu jāsniedz visaptveroša un godīga informācija, klientam pieņemot lēmumu par savas naudas ieguldīšanu.

Šī brīža nestabilajā ekonomiskajā situācijā, kad Starptautiskais Valūtas fonds prognozējis 4,4% lielu ekonomikas recesiju, ir novērojams būtisks uzkrājumu pieaugums. Iemesls tam ir pavisam vienkāršs – pieaugošas nenoteiktības apstākļos cilvēki ir noraizējušies par to, kā pandēmija ietekmēs viņu dzīvi nākamajos gados. Lai gan papildu stress un nenoteiktība nav tas, par ko vajadzētu priecāties, fakts, ka cilvēki ir piesardzīgāki un veido iekrājumus, ir laba zīme. Tas nozīmē, ka tuvākie gadi varētu būt piemērots laiks šo uzkrājumu ieguldīšanai, tādējādi parūpējoties par labklājību nākotnē. Diemžēl daudziem cilvēkiem ieguldīšana var nebūt tik viegls process, un šī lēmuma pieņemšana prasa papildu sagatavošanās darbus.

Šī iemesla dēļ man šķiet bezatbildīgi pieņemt lēmumu, kas balstās uz rekomendācijām ieguldīt tikai vienā no iespējamiem variantiem. Kā jau uzsvēru iepriekš, katrs ieguldījums ir saistīts ar zināmu riska uzņemšanos un gan akciju, gan nekustamā īpašuma tirgū ir noteikta neparedzamība.

Esmu bijis investors lielāko daļu savas dzīves, un mana pieredze ietver ieguldījumu veikšanu gan akciju tirgū, gan nekustamajā īpašumā. Tiesa, pēdējo divdesmit gadu laikā neesmu ieguldījis akcijās – galvenokārt tāpēc, ka ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir izrādījušies ievērojami ienesīgāki, tādēļ varu apgalvot, ka ekskluzīvais nekustamais īpašums ne tikai saglabā augstu vērtību, bet laika gaitā šī vērtība arī pieaug.

Neskatoties uz izplatīto uzskatu, tas ir ļoti ienesīgs ilgtermiņa ieguldījums, tomēr ir jāapzinās, ka nekustamo īpašumu tirgu ietekmē dažādi faktori, tostarp politiskā un ekonomiskā situācija valstī. Jāpatur prātā, ka piedāvājuma-pieprasījuma teorija attiecas uz visām precēm un pakalpojumiem. Cenu nosaka tas, cik daudz preču (šajā gadījumā – nekustamā īpašuma vienību) tiek piedāvāts, kā arī tas, cik daudz cilvēku ir gatavi tās iegādāties. Līdz ar to, kad tirgū ir vairāk piedāvājuma nekā pieprasījuma, cena samazinās, bet, ja piedāvājums ir mazāks par pieprasījumu, cena pieaugs. 80% gadījumu ekskluzīvo īpašumu cenu nosaka tieši to atrašanās vieta – jo vairāk vieta atbilst noteiktām prasībām, jo ​​lielāka iespēja, ka nekustamā īpašuma cenas laika gaitā saglabāsies stabilas un pieaugs.

Apskatīsim šo tēmu tuvāk – unikālais aspekts, kas piešķir lielāku vērtību ekskluzīvam īpašumam, ir tā atrašanās vieta. Tā ir lokācija, kuru nevar dublēt vai atkārtot. Ir vairāki šādi piemēri, kas, manuprāt, nevienam nebūs pārsteigums, – Londonas centrs, jebkuras Eiropas galvaspilsētas vecpilsēta, Komo ezera apkaime Itālijā. Rīgā ir tikai dažas vietas, kur varētu attīstīt augstākās klases īpašumus, – tas ir pilsētas centrā pie Daugavas, vecpilsētā un tā sauktajā Klusajā centrā. Kā Rīgā, tā arī iepriekš minētajos piemēros, kas ir vērtīgi to atrašanās vietas dēļ, nav pamata satraukumam, ka piedāvājums jebkad spētu pārsniegt pieprasījumu, līdz ar to ierobežotais piedāvājums laika gaitā uzturēs īpašuma vērtību samērā stabilu.

Šopavasar, kad sākās Covid-19 krīze, bija vērojama tūlītēja ietekme uz ekonomiskā nekustamā īpašuma segmenta cenām visā pasaulē. Tajā pašā laikā ekskluzīvo nekustamo īpašumu vērtība tādās Eiropas pilsētās kā Milāna, Londona, Parīze, kā arī Baltijas valstu galvaspilsētās to unikālās lokācijas un pievienotās vērtības dēļ saglabājās stabilā līmenī. Manuprāt, ekskluzīvais īpašumu segments laika gaitā kļūs tikai interesantāks un pievilcīgāks.

Šodienas situācija mudina cilvēkus likt lietā savus uzkrājumus, meklējot dažādus ieguldījumu veidus. Atšķirībā no daudzām Eiropas galvaspilsētām nekustamā īpašuma tirgu Rīgā raksturo uz vajadzībām balstītu mājokļu pirkšana un tas nav bijis tik pievilcīgs nopietniem liela mēroga ieguldījumiem. Tomēr es uzskatu, ka mūsdienās situācija mainās un Rīgā ir iespējams pieaugums tādam nekustamajam īpašumam, kas iegādāts kā ieguldījums. Izaugsmes perspektīvas ir ļoti labas, it īpaši ekskluzīvajā segmentā. Pat ja kadastrālā vērtība palielināsies vai tiks veikta nodokļu reforma, ekskluzīva nekustamā īpašuma vērtība nevar samazināties. Loģiski spriežot, jāsaprot, ka kadastrālā vērtība palielinās vienlaikus ar tirgus vērtību, līdz ar to īpašuma vērtība noteikti pieaugs.

Ja aplūkojam citus ieguldījumu veidus, tas ir, investīcijas akcijās vai obligācijās, manuprāt, tie rada daudz lielākus riskus – tie negarantē nedz atdevi, nedz ieguldītās naudas atgūšanu. Akciju un obligāciju cenas var svārstīties gan uz augšu, gan uz leju, un arī šajā gadījumā cenu nosaka piedāvājums un pieprasījums, taču papildus tam akciju un obligāciju vērtība var mainīties vēl daudzu dažādu iemeslu dēļ – vai tas būtu konkrētā uzņēmuma sniegums, darbības, ko veicis viens vadības loceklis (kā tas bija "Uber" gadījumā), situācija eksporta tirgū, ekonomiskās vides vai pat klimata izmaiņas. Akciju cenas var ietekmēt arī emocionāli un neparedzami iemesli, piemēram, investoru uzvedība. Pieņemsim, ka uzņēmuma vērtība noteiktā nozarē biržā samazinās. Investori var pieņemt, ka konkurentu akciju cena arī samazināsies, un attiecīgi rīkoties, tādējādi ietekmējot cenas tirgū. Šādi veiksmes stāsti un zaudējumi ir neprognozējami – ja uzņēmumam klājas labi, iespējams, ieguvēji būs arī investori. No otras puses, jāatceras, ka uzņēmuma neveiksme ietekmē arī investoru ieguldījumu atdevi. Citiem vārdiem sakot, šāds ieguldījumu modelis var būt ļoti riskants. It īpaši iesācējiem.

Papildus neprognozējamībai vēl viens svarīgs aspekts, ko būtu jāakcentē, ir tas, ka jūs nespējat kontrolēt savas investīcijas. Tas padara akciju un obligāciju ieguldījumus ļoti riskantus, jo ir liela varbūtība, ka negūsiet peļņu vai zaudēsiet sākotnējās investīcijas. Daudzi izvēlas ieguldīt ar starpnieku palīdzību – visbiežāk tās ir bankas, kuru pakalpojumi ietver procentu vai darījumu maksu, kas parasti ir robežās no 1 līdz 1,5%. Šīs likmes garantē, ka bankām nebūs lielu zaudējumu ekonomikas lejupslīdes gadījumā. Tādēļ recesijas rezultātā, pretēji investoriem, bankas būs tās, kuras zaudēs vismazāk. Lai arī cik mazi būtu investori, visticamāk, viņiem tas maksās visvairāk, zaudējot ieguldījumus pilnā apmērā. Pēdējie 20 gadi nav uzrādījuši ievērojamu izaugsmi tādās tradicionālajās nozarēs kā nafta un gāze. Tajā pašā laikā uz tehnoloģijām un inovācijām orientēti uzņēmumi, piemēram, "Microsoft", "Amazon", "Facebook", "Google", "Apple" u. c., ir uzrādījuši būtiskus sasniegumus un nes ievērojamu peļņu investoriem. Tomēr varētu ilgi diskutēt par to, vai šie biržā augstu kotētie uzņēmumi tiek godīgi novērtēti, jo to akcijas ir diezgan dārgas un tāpēc nav pieejamas visiem investoriem.

Cilvēki, kuriem ir uzkrājumi vai papildu līdzekļi, ko viņi vēlētos nākotnē palielināt, saskaras ar izvēli, kur ieguldīt. Vienkāršotā veidā – ir plaša izvēle starp dārgām, taču inovatīvām akcijām, tradicionālām akcijām, kurām var nebūt ilgtermiņa perspektīvas, vai ieguldījumiem, izmantojot banku fondu pakalpojumus. Tomēr ieguldīšana nekustamajā īpašumā, manuprāt, ir ne tikai daudzsološākā, bet arī drošākā ilgtermiņā, turklāt es pats to varu kontrolēt un pieņemt lēmumus par nākotni. Lai arī nekustamā īpašuma tirgū var būt ilgstoši recesijas periodi, investēšana nekustamajos īpašumos ir mazāk riskanta nekā ieguldīšana kapitālā. Protams, arī nekustamā īpašuma tirgū var būt kritums, taču ekonomikas cikliskums un krīzes ļoti tieši ietekmē akciju tirgus, kā tas notika 1929. gadā, kad akciju cenas zaudēja pat 92% no savas vērtības. Bija nepieciešami gandrīz 10 gadi, līdz cenas atjaunojās līdz 1929. gada līmenim.

Pateicoties pieredzei, ko esmu guvis daudzu gadu garumā, esmu sapratis, ka ekskluzīvo nekustamo īpašumu segments ir viens no drošākajiem ilgtermiņa ieguldījumiem. Protams, to var apgalvot tikai tādos gadījumos, kad tas ir pārdomāts lēmums, kurā tiek ņemti vērā vairāki aspekti, piemēram, pircēju vēlmes un vajadzības, viņu sākotnējais budžets un iespējamība, ka laika gaitā īpašumam palielināsies vērtība. Es gribētu ticēt, ka cilvēki rīkosies saprātīgi, apsverot dažādas iespējas, un, pats galvenais, pieņems tieši viņiem vispiemērotāko lēmumu par ieguldīšanu. Tas ir arī izšķiroši brīžos, kad tirgus dalībnieki pieņem šos lēmumus ar mērķi gūt pašlabumu. Tajā pašā laikā būtu lieliski redzēt, ka atbildīgās iestādes izturas godprātīgi, konsultējot klientus ieguldījumu lēmumu pieņemšanā.