Vita Narnicka: Kadastrālās vērtēšanas sistēma Latvijā ir jāsakārto  (44)

Šobrīd, lai nepieļautu strauju nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību pieaugumu un ar to saistīto nekustamā īpašuma nodokļa kāpumu, Tieslietu ministrija un Valsts zemes dienests (VZD) ir izstrādājis priekšlikumu kadastrālo vērtību iesaldēšanai. Tas paredz, ka jaunās kadastrālās vērtības stāties spēkā 2025. gadā.

Tas ir svarīgi, ņemot vērā, ka īpašumu kadastrālo vērtību noteikšana ir saistīta ar nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanu un samaksu. Nekāda cita ekonomiskā atskaites punkta, izņemot kadastra sistēmu, kas ļautu noteikt katra konkrētā īpašuma vērtību, nav. Būtu vismaz dīvaini, ja Jūrmalā esošam namīpašumam nodokļa veidā maksājamā summa būtu tikpat liela, cik par īpašumu, piemēram, kādā pilsētā netālu no Austrumu robežas. Pat situācijā, ja gan vienā, gan otrā gadījumā mājas atradīsies pilsētas centrā, to platība būs identiska, kā arī ēkas celtas no vienādiem materiāliem un neatšķiries to tehniskais stāvoklis, vienalga, mēģinot īpašumu pārdot vai iznomāt, cena vienā gadījumā būtu ievērojami lielāka, nekā otrā. Tāpēc ir vajadzīga kadastrālā vērtība – lai noteiktu un salīdzinātu šķietami līdzvērtīgus īpašumus, kuriem vērtība tomēr ir pilnīgi atšķirīga. Šķiet, daudz ir tādu, kuri gribētu sev vasaras māju Jūrmalas kāpu zonā, nevis kādas pierobežas pilsētas pievārtē.

Liela nozīme kadastrālajām vērtībām ir gadījumos, kad runa ir par īpašumu atsavināšanu. Tāpat gadījumos, kad jāaprēķina nodoklis zemei pie daudzdzīvokļu namiem, tiek izmantots šis pats kadastra princips – tas ir svarīgi, lai iedzīvotājiem nesanāktu nesamērīgs maksājums nodokļa veidā. Jānorāda arī, ka uzņēmēji kadastra sistēmu mēdz izmantot īpašuma bilances vērtības noteikšanai, lai tādējādi noteiktu īpašuma cenu. Tas ir būtiski Latvijas uzņēmumiem, kuri kotējas ārvalstu biržās, lai to īpašumu vērtība būtu proporcionāla tirgus daļai. Ir vēl daudzi citi piemēri, kad ir svarīgi zināt īpašuma kadastrālo vērtību, izšķiroties par vienu vai citu darījumu.

Pastāv arī princips, kas ļauj apkopot darījumus ar īpašumu par noteiktu periodu, tādējādi izrēķinot tā kadastrālo vērtību. Latvijā joprojām ir augošs nekustamā īpašuma tirgus, kas īpaši spilgti bija redzams 2017. līdz 2019. gadā, kad īpašumu tirgus vērtība nepārtraukti auga. Tāpat bieži ir dzirdēts, ka Latvijā ir gan pārvērtēti īpašumi, gan arī pienācīgi nenovērtēti īpašumi, kas liecina, ka šī sistēma ir jāsakārto.

Runājot par pārvērtētajiem īpašumiem, skaidrs, ka VZD operē ar vidējo tirgus darījumu vērtību, un šeit svarīgi ir ņemt vērā dažādas nianses. Piemēram, ir tikai normāli, ka vienā daudzdzīvokļu mājā Rīgā, Purvciemā dzīvokļa īres cena ir būtiski lielāka, nekā pārsimts metrus tālāk esošā identiskā namā tādas pašas platības dzīvoklim. Vērā tiek ņemts, kā vizuāli izskatās kāpņu telpa, cik laba ir apsaimniekošanas kompānija katrai konkrētajai mājai, kāds mājai līdzās ir pagalms, un pat tas, kādi ir kaimiņi. Skaidrs, ka no nekustamā īpašuma tirgotāju viedokļa izdevīgāk ir, lai VZD nosaka iespējami mazāku kadastrālo vērtību, kas ļautu šādu īpašumu lētāk nopirkt, bet dārgāk pārdot.

Savukārt, runājot par pienācīgi nenovērtētiem īpašumiem, jāteic, ka faktiski jau galvenā problēma ir tieši ar vēsturiskajiem īpašumiem. Ir īpaši tas attiecas uz Rīgas vēsturiskā centra namiem, kur gan ēku stāvoklis, gan arī datu par īpašumiem ir tik pat "raibi", kā Latvijas pēdējos 100 gadu vēsture. Nereti sanāk tā, ka dzīvojamās platības kvadrātmetra bāzes cena ir objektīvi aprēķināta, bet, kad tiek piemēroti nodokļa apmēru palielinoši vai samazinoši koeficienti, situāciju par objektīvu vairs nodēvēt nevar. Zināma loma šeit ir arī ēkas izmantošanas mērķim. Piemēram, joprojām diskutabls ir jautājums, ir vai nav kadastrālā vērtība jārēķina atšķirīgi, atkarībā no tā, kas atrodas vēsturiskā centra namā – dzīvokļi vai skola. No vienas puses, tas ir vienošanās jautājums. Savukārt, no otras puses, ar laiku mums tomēr jāpāriet uz vienu konkrētu sistēmu, nosakot, ka atlaides skar tikai nodokļu politiku, kam nav nekādas saistības ar īpašuma kadastrālo vērtību.

Atsevišķs jautājums ir ekskluzīvie īpašumi. Latvijā interesanta ir situācija, ka mums pārsvarā gadījumu ekskluzīvie namīpašumi ir iebūvēti starp "parastiem" īpašumiem. Mums faktiski nav izteikti ekskluzīvo īpašumu rajoni, un par vienīgo izņēmumu ir uzskatāms Amatciems. Visur citur mums ir jauktā apbūve. Turklāt paradoksālā kārtā īpašumus par ekskluzīviem mēdz padarīt interjera priekšmeti, kas patiesībā ir kustamā manta. Ņemot vērā, ka tas viss apgrūtina precīzu kadastrālās vērtības noteikšanu, daudzos gadījumos tā var neatspoguļot objektīvo situāciju. Veidojot jauno kadastrālās vērtēšanas sistēmu, noteikti jārēķinās ar apstākli, ka dati par īpašumiem Latvijā nav ideāli, ka ir teritorijas, kuru cena, neatkarīgi no noteiktās kadastrālās vērtības, ir ļoti augsta, kā arī noteikti jāizstrādā skaidri parametri, pēc kuriem tiek noteikts, ir vai nav īpašums ekskluzīvs.

Protams, rodas jautājums, kā var panākt reālās situācijas objektīvu noteikšanu. Par to ir nepieciešama profesionāļu diskusija, ar mērķi nevis ķengāties vienam par otru, bet gan mērķtiecīgi meklēt risinājumu, pakāpeniski veicot uzlabojumus un sinhronizējot datus starp dažādiem valsts reģistriem.

Piemēram, ir svarīgi, lai vairs neveidotos situācija, kādu ir nācies pieredzēt, kad vēsturiska nama rekonstrukcijas darbi netiek juridiski korekti noformēti, kā rezultātā pilsētā ir dārga, skaisti izremontēta māja, kas formāli skaitās noplukusi, un tādējādi ar mazu kadastrālo vērtību un arī salīdzinoši niecīgu nekustamā īpašuma nodokli.

Kadastrālās vērtības ir bāze ne tikai nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam, bet arī bāze dažādu nodevu (mantojumu vai dāvinājumu formēšanas situācijās), zemes nomas maksas aprēķināšanai un citos zemes un būvju īpašnieku savstarpējos darījumos vai strīdus situācijās. Lai veicinātu lielāku stabilitāti un prognozējamību nekustamā īpašuma īpašniekiem nodokļu jomā, tiek piedāvāts bāzes vērtību nekustāmā īpašuma nodoklim turpmāk iespēju iesaldēt līdz 8 gadiem par ko lemtu Ministru kabinets Citām tautsaimniecības vajadzībām aktuāla un tirgus datos pamatota kadastrālā vērtība tiek plānots aktualizēt reizi 4 gados.